Những điều cần biết về hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở

Hình 1. Những điều cần biết về hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở

  Vì nhiều lý do mà chủ sở hữu nhà ở không thể trực tiếp quản lý nhà ở mà thực hiện lập hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở cho người khác để thay mặt mình quản lý nhà ở. Vậy, pháp luật quy định gì về hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở? Bài viết sau sẽ trình bày những điều cần biết về hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH

1. Quy định pháp luật về hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

1.1. Đối tượng trong hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

1.2. Chủ thể trong hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

1.3. Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở.

1.4. Thời hạn ủy quyền quản lý nhà ở.

1.5. Hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

2. Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở có hiệu lực pháp luật khi nào?

3. Chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

1. Quy định pháp luật về hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

• Căn cứ Điều 155 Luật Nhà ở 2014 và Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở là văn bản thỏa thuận giữa chủ sở hữu nhà ở (bên ủy quyền) ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác (bên được ủy quyền) thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên ủy quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn ủy quyền. Theo đó, pháp luật quy định về chủ thể, nội dung phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền và hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở như sau:

➤ Bài viết có thể bạn quan tâm: Hợp đồng ủy quyền là gì? Quy định của pháp luật về hợp đồng ủy quyền?

1.1. Đối tượng trong hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

• Căn cứ Điều 155 và Điều 156 Luật Nhà ở 2014, đối tượng trong hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở là nhà ở, có thể là nhà ở thuộc sở hữu riêng của một chủ sở hữu hoặc nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều chủ sở hữu.
• Đối với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung thì phải xem xét nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần hay sở hữu chung hợp nhất. Tùy theo từng loại sở hữu chung mà có những điều kiện kèm theo khi chủ sở hữu ủy quyền cho bên được ủy quyền. Cụ thể:
  • Đối với nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất: chủ sở hữu ủy quyền cho bên được ủy quyền cần có sự đồng ý của các chủ sở hữu nhà ở chung còn lại.
  • Đối với nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần: chủ sở hữu ủy quyền cho bên được ủy quyền quản lý phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và việc ủy quyền quản lý đó không làm ảnh hưởng đến lợi ích của các chủ sở hữu nhà ở chung còn lại.

• Đồng thời, chủ sở hữu nhà ở phải có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu chung nhà ở còn lại biết về việc uỷ quyền quản lý nhà ở nếu bên được uỷ quyền quản lý nhà ở không đồng thời là chủ sở hữu chung của nhà ở đó.

1.2. Chủ thể trong hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

• Bên ủy quyền quản lý nhà ở là chủ sở hữu nhà ở.
• Bên được ủy quyền quản lý nhà ở có thể là tổ chức, cá nhân (có thể đồng thời hoặc không đồng thời là chủ sở hữu chung nhà ở đối với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung).

1.3. Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở.

• Căn cứ Điều 155 Luật Nhà ở 2014, nội dung của hợp đồng ủy quyền nhà ở do bên ủy quyền và bên được ủy quyền thỏa thuận nhưng trong phạm vi thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở (bên ủy quyền) trong việc quản lý, sử dụng nhà ở có sẵn. Cụ thể:

• Ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được giới hạn trong phạm vi quản lý và sử dụng nhà ở nên các quyền khác của chủ sở hữu nằm ngoài phạm vi quản lý, sử dụng như ủy quyền bán nhà ở, ủy quyền thế chấp nhà ở,... không được coi là ủy quyền quản lý nhà ở. Như vậy, khi bên ủy quyền có nhu cầu ủy quyền cho bên được ủy quyền thực hiện các công việc khác nằm ngoài phạm vi ủy quyền quản lý, sử dụng nhà ở thì phải lập một hợp đồng ủy quyền khác.
• Ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được áp dụng đối với nhà ở có sẵn. Nghĩa là nhà ở hình thành trong tương lai sẽ không thuộc phạm vi điều chỉnh của điều luật về ủy quyền quản lý nhà ở này. Điều này phù hợp với thực tế bởi nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà ở chưa được hình thành về mặt vật chất, chưa được nghiệm thu nên việc quản lý và sử dụng là điều không thể.

• Ngoài ra, bên uỷ quyền phải chi trả chi phí quản lý cho bên được ủy quyền quản lý nhà ở nếu các bên không có thỏa thuận khác.

1.4. Thời hạn ủy quyền quản lý nhà ở.

• Căn cứ Điều 155 Luật Nhà ở 2014, thời hạn ủy quyền quản lý nhà ở do các bên tự thỏa thuận. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời hạn ủy quyền quản lý nhà ở là 01 năm kể từ ngày các bên ký hợp đồng uỷ quyền.

1.5. Hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

• Pháp luật không quy định cụ thể hình thức về hợp đồng ủy quyền có bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay không. Căn cứ khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, đối với hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở thì hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
• Như vậy, tùy theo nhu cầu của bên ủy quyền và bên được ủy quyền mà có thể thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

• Đối với công chứng hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở: các bên thực hiện thủ tục công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng (phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng).
• Đối với chứng thực hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở: các bên thực hiện thủ tục chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

➤ Bài viết có thể bạn quan tâm: Hợp đồng ủy quyền có chứng thực được không?

2. Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở có hiệu lực pháp luật khi nào?

Hình 2. Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở có hiệu lực pháp luật khi nào?

• Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở không có công chứng, chứng thực: các bên thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; trường hợp các bên không thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. (khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014)
• Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở có công chứng: hợp đồng ủy quyền có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký tên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. (khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014)
• Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở có chứng thực: hợp đồng ủy quyền có hiệu lực kể từ ngày được người thực hiện chứng thực ký tên và đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã. (Nghị định 23/2015/NĐ-CP)

3. Chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

• Căn cứ Điều 157, Điều 158 Luật Nhà ở 2014 quy định 08 trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở như sau:

• Hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở hết hạn theo thỏa thuận hoặc theo luật định (01 năm kể từ ngày các bên ký kết hợp đồng) nếu các bên không thỏa thuận thời hạn ủy quyền.
• Các bên trong hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở hoàn thành nội dung ủy quyền theo hợp đồng. Do đó, các bên không còn sự ràng buộc về quyền và nghĩa vụ với nhau nên hợp đồng đương nhiên chấm dứt.
• Nhà ở được ủy quyền quản lý không còn. Như đã phân tích tại Mục 1.1, nhà ở là đối tượng của hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở, do đó, nếu nhà ở không còn thì mục đích giao kết hợp đồng cũng không còn nên công việc quản lý sẽ không thể thực hiện được.
• Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền trong hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở chết. Bên ủy quyền và bên được ủy quyền là chủ thể trong hợp đồng ủy quyền nên một trong hai chủ thể chết thì hợp đồng mặc nhiên chấm dứt.
• Bên được uỷ quyền quản lý nhà ở đã mất tích; hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự theo quyết định của Tòa án. Trường hợp này, bên được ủy quyền không còn khả năng thực hiện công việc được ủy quyền nên hợp đồng chấm dứt.
• Theo thỏa thuận của bên ủy quyền và bên được ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở được hình thành dựa trên sự thỏa thuận của các bên nên các bên có quyền thỏa thuận chấm dứt hợp đồng khi có nhu cầu.
• Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung quy định tại khoản 1 Điều 158 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

• Nếu uỷ quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung có chi phí quản lý: không phải báo trước cho bên được uỷ quyền biết nhưng bên uỷ quyền phải thanh toán chi phí quản lý cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và phải bồi thường thiệt hại cho bên được uỷ quyền;
• Nếu uỷ quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung không có chi phí quản lý: phải thông báo trước ít nhất 30 ngày cho bên được uỷ quyền biết nếu các bên không có thỏa thuận khác.

• Bên được uỷ quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều 158 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

• Nếu uỷ quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung có chi phí quản lý: không phải báo trước cho bên uỷ quyền biết nhưng phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền (nếu có);
• Nếu uỷ quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung không có chi phí quản lý: phải thông báo trước ít nhất 30 ngày cho bên uỷ quyền biết nếu các bên không có thỏa thuận khác.

• Lưu ý: Các bên phải thông báo về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung cho bên thứ ba có liên quan biết.

➤ Bài viết có thể bạn quan tâm: Hợp đồng ủy quyền chấm dứt khi nào?

• Trên đây là những thông tin pháp luật về Những điều cần biết về hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở. Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ, nắm bắt được các thông tin liên quan. Trong trường hợp Quý khách hàng còn thắc mắc về thủ tục này, hãy gọi ngay cho Văn Phòng Công chứng Nguyễn Thành Hưng qua hotline 1800 6365 để được tư vấn miễn phí.