Hình 1. Những điều cần biết về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng diễn ra thường xuyên và đây là một trong những giao dịch có giá trị cao. Do đó, bài viết sau đây sẽ cung cấp các quy định pháp luật mới nhất hiện nay về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về mặt hình thức.
5. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Căn cứ Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của Luật Đất đai 2013, bao gồm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên kia và bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người sử dụng đất.
- Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng trong hợp đồng về quyền sử dụng đất. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa người chuyển nhượng (người sử dụng đất) với người nhận chuyển nhượng về việc người chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang người nhận chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.
- Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý hay không. Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện cơ bản sau:
- Người sử dụng đất Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Quyền sử dụng đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013.
➤ Bài viết có thể bạn quan tâm: Hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hình 2. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Nếu một bên hoặc các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc công chứng, chứng thực mà thủ tục này được thực hiện theo nhu cầu.
- Như vậy, so với các loại hợp đồng mua bán tài sản khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực. Theo đó, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng (phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng) nơi có đất. Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
➤ Bài viết có thể bạn quan tâm: Hướng dẫn thủ tục công chứng bán nhà đất.
- Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản phải công chứng, chứng thực. Căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật (vi phạm về mặt hình thức) thì hợp đồng này vô hiệu. Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu làm phát sinh các hậu quả pháp lý như sau:
- Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
- Bên nào có lỗi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Tuy nhiên, người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng hoặc cả hai bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì theo yêu cầu của một bên hoặc hai bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lúc này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực pháp luật.
- Như nội dung đã nêu tại Mục 3, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện công chứng, chứng thực nên thời điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng: thời điểm có hiệu lực là kể từ ngày được công chứng viên ký tên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (căn cứ khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014).
- Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng thực: thời điểm có hiệu lực là kể từ ngày được người thực hiện chứng thực ký tên và đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (căn cứ Nghị định 23/2015/NĐ-CP).
- Tuy nhiên, cần phải phân biệt thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
- Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Đây là thời điểm mở đầu của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khác với thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đăng ký vào sổ địa chính. Đây là thời điểm hoàn thành của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
➤ Bài viết có thể bạn quan tâm: Các loại phí, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2021 mà bạn nên biết.
- Trên đây là những thông tin pháp luật về Những điều cần biết về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ, nắm bắt được các thông tin liên quan. Trong trường hợp Quý khách hàng còn thắc mắc về thủ tục này, hãy gọi ngay cho Văn Phòng Công chứng Nguyễn Thành Hưng qua hotline 1800 6365 để được tư vấn miễn phí.
