Các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1.1 Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1.2 Đất không có tranh chấp.

1.3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

1.4 Trong thời hạn sử dụng đất.

1.5 Kết luận.

2. Trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.1 Trường hợp 1.

2.2 Trường hợp 2.

2.3 Trường hợp 3.

2.4 Trường hợp 4.

3. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện.

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Đầu tiên để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng của bạn là giao dịch hợp pháp cần đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định về vấn đề chuyển nhượng đất đai. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và điều kiện liên quan đến việc thực hiện quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 188 Luật đất đai 2013, bao gồm:

1.1 Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

• Trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
• Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất.

1.2 Đất không có tranh chấp

• Theo quy định tại khoản 24, Điều 3 Luật đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Tóm lại, đất không có tranh chấp là đất có chủ sở hữu nhất định được pháp luật công nhận, không tranh chấp về quyền và nghĩa vụ với bên thứ ba trong quan hệ đất đai. Pháp luật quy định điều kiện này cũng như là cơ chế bảo vệ quyền và lợi ích của người mua nhà đất, không bị “vướng” vào tranh chấp của các chủ sở hữu nhà ở và bên thứ ba.

1.3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

• Quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất không bị thực hiện kê biên bảo đảm thi hành án. Quy định này nhằm bảo vệ người mua nhà đất, nếu mua phải nhà đất bị kê biên tài sản thì người nhận chuyển nhượng mới sẽ xảy ra tranh chấp với bên thứ ba. Mất thời gian mua nhà đất và không thể ở, hoạt động như những mục đích đã dự định khi mua nhà đất.

1.4 Trong thời hạn sử dụng đất

• Căn cứ khoản 2, Điều 15 Luật đất đai 2013 thì thời hạn sử dụng đất được quy định bằng các hình thức sau đây: Sử dụng đất ổn định lâu dài; Sử dụng đất có thời hạn. Thời hạn này được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều kiện này cũng là để đảm bảo quyền lợi của người mua khi mua nhà đất xác định thời hạn sử dụng đất để thỏa thuận với mức giá phù hợp, nếu không sau khi nhận chuyển nhượng mảnh đất hết thời hạn sử dụng đất thì người mua phải chịu thuế hoặc trong một số trường hợp còn bị thu hồi đất.

1.5 Kết luận

• Nếu đáp ứng 04 điều kiện trên, thì chủ thể có quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt cần xem xét giao dịch chuyển nhượng của mình có thuộc trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cấm chuyển nhượng) hay không?

Tìm hiểu thêm về: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

2. Trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1 Trường hợp 1

• Căn cứ theo khoản 1, Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tiên là: Tổ chức/hộ gia đình/cá nhân/cộng đồng dân cư/cơ sở tôn giáo/người Việt Nam định cư ở nước ngoài/doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Vậy nghĩa là trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những chủ thể nêu trên là người nhận chuyển nhượng thì người chuyển nhượng cần xem xét điều kiện pháp luật quy định liên quan đến đối tượng này.
• Ví dụ như theo quy định tại khoản 1, Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số được Nhà nước giao quyền sử dụng đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến khu vực, nơi khác hoặc đã chuyển sang nghề khác hoặc không còn khả năng lao động. Có thể hiểu rằng, pháp luật không cho phép những chủ thể này thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ Nhà nước hỗ trợ. Mọi giao dịch có liên quan đến loại đất này sẽ bị xem là trái với quy định pháp luật.

2.2 Trường hợp 2

• Căn cứ theo khoản 2, Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thứ hai là: Tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa/đất rừng phòng hộ/đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân. Trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt. Vậy nghĩa là trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những chủ thể nêu trên là người nhận chuyển nhượng thì người chuyển nhượng cần xem xét điều kiện pháp luật quy định liên quan đến đối tượng này.
• Ví dụ như Hộ gia đình được nhà nước giao đất rừng phòng hộ để quản lý và phát triển tài nguyên rừng thì không được phép chuyển nhượng loại đất này với tổ chức kinh tế, doanh nghiệp nào.

2.3 Trường hợp 3

• Căn cứ theo khoản 3, Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thứ ba là: Hộ gia đình/cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Vậy nghĩa là trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa với những chủ thể nêu trên là người nhận chuyển nhượng thì người chuyển nhượng cần xem xét điều kiện pháp luật quy định liên quan đến đối tượng này.

2.4 Trường hợp 4

• Căn cứ theo khoản 4, Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thứ tư là: Hộ gia đình/cá nhân không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp thuộc khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái rừng đặc dụng nếu chủ thể đó không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Vậy nghĩa là trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì cần xem xét về người nhận chuyển nhượng có sinh sống trong khu vực nhận chuyển nhượng, tặng cho hay không?
• Lưu ý: Nếu chủ thể nào cố tình thực hiện giao dịch chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thuộc các trường hợp bị cấm chuyển nhượng sẽ bị xử lý theo quy định tại Điều 19 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ban hành ngày 19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

➤ Xem thêm về: Chuyển nhượng đất 134

3. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

• Căn cứ theo quy định pháp luật tại Điều 192 Luật Đất đai 2013 thì đối với một số giao dịch chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cần đáp ứng thêm các điều kiện đính kèm cụ thể theo từng trường hợp. Cụ thể như sau:

• Đối với trường hợp hộ gia đình/cá nhân sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện để chuyển ra khỏi phân khu đó chỉ được phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình/cá nhân khác sinh sống trong phân khu đó.
• Đối với trường hợp hộ gia đình/cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ chỉ được phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình/cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
• Đối với trường hợp hộ gia đình/cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của nhà nước chỉ được phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của pháp luật.

➤ Tìm hiểu thêm về: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con

• Hi vọng bài viết trên đã giải đáp phần nào thắc mắc của quý khách về các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để tránh những rủi ro pháp lý và những vướng mắc về hồ sơ, quý khách liên hệ đến văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng để được hỗ trợ thêm về các thủ tục cũng như các yêu cầu của pháp luật hiện hành. Hoặc quý khách có thể gọi điện đến số hotline: 1800 6365 để được tư vấn và tìm hiểu về các gói dịch vụ của văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng.