Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
2. Điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
2.1. Điều kiện đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.2. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình
2.3. Văn bản đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được công chứng
3. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
3.1. Bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho văn phòng công chứng, gồm
3.2. Bộ hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm
4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
5. Dịch vụ công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
- Để hiểu rõ được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, chúng tôi làm rõ khái niệm hộ gia đình sử dụng đất. Tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”
- Như vậy, để là thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất thì thành viên trong hộ gia đình phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Điều kiện 1: Các thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật. Như vậy, các thành viên phải là vợ chồng, cha mẹ, con cái, cha nuôi, mẹ nuôi, con nuôi.
- Điều kiện 2: Các thành viên đang chung sống với nhau tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
- Điều kiện 3: Các thành viên có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Điều kiện này được hiểu là cùng nhau đóng góp, được hưởng thừa kế hoặc tặng cho.
- Tiếp theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 179 luật đất đai 2013 về Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình:
“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ:
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”
- Kết hợp quy định của khoản 29 Điều 3 và Điểm c khoản 1 Điều 179 Luật Đất Đai 2013 thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình được pháp luật công nhận.
Vì người dân không có quyền sở hữu đất đai, chỉ có quyền sử dụng đất nên trong mọi giao dịch nhà nước đều có điều kiện. Đặc biệt đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cần có thêm các điều kiện sau:
- Đáp ứng đầy đủ Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện sau:
- Hộ gia đình có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Như đã nêu khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai để làm rõ về khái niệm hộ gia đình sử dụng đất. Kết hợp với quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP :
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.”
- Và khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT:
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”
- Điều đó cho thấy rằng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình bắt buộc phải được sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình và sự đồng ý này phải được lập bằng văn bản, được các thành viên nhất trí ký tên.
- Theo khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT đã nêu ở trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, các thành viên trong hộ gia đình phải có văn bản đồng ý và văn bản này có giá trị khi được công chứng và chứng thực.
- Đây sẽ là một trong những căn cứ pháp lý để cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xem xét tính hợp pháp của hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng cung cấp dịch vụ soạn thảo và công chứng văn bản đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Quý khách liên hệ số hotline: 1800 63 65 để được hướng dẫn chi tiết và tư vấn miễn phí.
- Bộ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thường phải được phòng công chứng tại địa phương xác nhận. Văn phòng công Chứng Nguyễn Thành Hưng gửi đến quý khách thông tin đầy đủ nhất về bộ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu quý khách chưa rõ và muốn biết thêm chi tiết, vui lòng liên hệ số hotline: 1800 63 65
- Thông thường, hồ sơ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm 02 bộ hồ sơ như sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
- Dự thảo hợp đồng (nếu có);
- Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
- Sổ hộ khẩu;
- Văn bản xác nhận/cam kết đồng ý chuyển nhượng của các thành viên (Nếu có);
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn;
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
- Văn bản xác nhận/cam kết đồng ý chuyển nhượng của các thành viên
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
- Tờ khai đăng ký thuế;
- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
Theo luật thì thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình không khác nhiều so với các trường hợp khác. Thủ tục được quy định như sau:
- Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai.
- Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
- Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế
- Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Theo nhận định của Văn phòng Công chứng Nguyễn Thành Hưng, về mặt pháp lý thì thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình không có gì khác biệt so với các trường hợp khác nhưng cần một vài lưu ý đặc biệt về sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình và văn bản đồng ý chuyển nhượng của các thành viên được công chứng, chứng thực.
- Để tránh những sai sót và mất thời gian khi thực hiện các thủ tục hành chính nhà nước Văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng cung cấp các dịch vụ về soạn thảo văn bản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng cũng như các dịch vụ công chứng. Với đội ngũ nhân viên có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực Pháp lý, văn phòng Công chứng Nguyễn Thành Hưng cam kết đem đến cho khách hàng sự tin tưởng, hài lòng về uy tín và chất lượng.
