Giao dịch mua bán đất bằng giấy tay có hợp pháp hay không? Việc sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được tiến hành như thế nào?
Thủ tục sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Thực trạng việc chuyển nhượng đất bằng giấy tay.
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay có được sang tên sổ đỏ không?
2.1 Quy định về hình thức chuyển nhượng đất.
2.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay có được sang tên sổ đỏ?
3. Thủ tục sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay.
3.1 Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014.
3.2 Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 trở về sau.
Việc mua bán nhà đất thông qua giấy viết tay không công chứng còn rất phổ biến. Vậy giao dịch mua bán đất bằng giấy tay có hợp pháp hay không? Việc sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được tiến hành như thế nào? Tìm hiểu ngay
- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 10, Điều 3 Luật Đất đai 2013 là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua các hình thức như giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Thực tế hiện nay cho thấy, vẫn còn rất nhiều trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện việc mua bán đất thông qua hình thức là giấy tay. Giấy tay hay còn gọi là giấy viết tay có thể hiểu là như một văn bản ghi nhận sự việc giữa các bên xác lập giao dịch nào đó như giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các bên tự thỏa thuận và ký kết với nhau về vấn đề mua bán đất và không tiến hành công chứng/chứng thực. Đa số các giao dịch được lập ra vì các bên tin tưởng nhau và không muốn ra công chứng, chứng thực để mất khoản phí, thuế cho nhà nước. Tuy nhiên, chính vì sự trốn tránh này đã gây ra nhiều vụ tranh chấp đất đai, cũng chính vì lòng tin tưởng khiến cho các bên sau khi cãi vã không thể hòa thuận như trước.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay có được sang tên sổ đỏ không?
- Theo quy định Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản theo hình thức phù hợp mà pháp luật quy định. Đồng thời, theo quy định tại khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai phải được công chứng/chứng thực, trừ trường hợp có sự tham gia của tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật.
- Tóm lại, theo quy định của pháp luật khi các bên có diễn ra giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần lập thành hợp đồng công chứng, chứng thực. Trong trường hợp một bên/các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay yêu cầu công nhận hợp đồng chưa thực hiện công chứng/chứng thực thì Tòa án sẽ xem xét nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại khoản 2, Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng viết bằng giấy tay có thể được công nhận. Tuy nhiên hợp đồng để được tòa án xem xét và công nhận sẽ tốn thêm rất nhiều thời gian của các bên. Vì vậy các bên nên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng ngay từ đầu.
- Trên thực tế điều kiện để được công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay dựa trên nghĩa vụ thực hiện hợp đồng của các bên. Tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015, thì khi các bên đã thực hiện ⅔ nghĩa vụ của hợp đồng rất khó có thể chứng minh. Tranh chấp giữa các bên sẽ mất thời gian và kéo dài để xem xét và công nhận. Tóm lại việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên đáp ứng hình thức công chứng/chứng thực ngay từ đầu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình khi tham gia giao dịch mua bán đất.
- Bên cạnh đó nếu thuộc trường hợp chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì một số giao dịch chuyển nhượng đất bằng giấy tay (không thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực) vẫn có hiệu lực - xem hướng dẫn tại mục 3 của bài viết này.
- Căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đất còn trong thời hạn sử dụng đất. Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải tiến hành thêm thủ tục sang tên Sổ đỏ để bảo đảm an toàn pháp lý. Trong hồ sơ để thực hiện thủ tục sang tên cần phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực.
- Trường hợp không đáp ứng được hợp đồng chuyển nhượng có công chứng/chứng thực thì rất phức tạp để làm thủ tục sang tên. Có thể bên nhận chuyển nhượng sẽ không đủ điều kiện để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trừ các trường hợp đã được Tòa án công nhận giá trị của hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc giao dịch chuyển nhượng được phát sinh trước ngày 01/7/2014. Mặc dù pháp luật cho phép một số trường hợp đặc thù không cần hợp đồng chuyển nhượng công chứng/chứng thực, tuy nhiên về bản chất giao dịch chuyển nhượng đã được quy định bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng/chứng thực. Việc lập giao dịch chuyển nhượng thông qua giấy tay thay vì hợp đồng công chứng/chứng thực chỉ làm các bên thêm mất thời gian, phát sinh thêm nhiều thủ tục, vấn đề (phải được Tòa án công nhận giao dịch, tốn thời gian…). Tóm lại, việc chuyển nhượng bằng giấy tay không đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng.
➤ Tìm hiểu thêm về: điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước 01/7/2014 được chia thành hai trường hợp: chưa được cấp giấy chứng nhận và đã được cấp giấy chứng nhận.
- Đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận
- Căn cứ theo quy định tại khoản 54, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ban hành ngày 06/01/2017, thủ tục đăng ký/cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa tiến hành thủ tục chuyển quyền theo quy định pháp luật thì người đang sử dụng đất sẽ tiến hành thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định pháp luật. Không thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp áp dụng bao gồm:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà đáp ứng điều kiện về giấy tờ quyền sử dụng theo quy định pháp luật;
- Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
- Vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay trước ngày 01/7/2014 vẫn có giá trị tuy nhiên cần xem xét rõ ràng về thời gian chuyển nhượng để đáp ứng các điều kiện đi kèm để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Như vậy, trong những trường hợp trên vì chưa có giấy chứng nhận nên được cấp giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
- Đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận
- Căn cứ theo quy định tại khoản 2, Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014, đối với người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng đang có giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng làm đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và các giấy tờ khác liên quan để xin cấp giấy chứng nhận mới.
- Thủ tục tiến hành cấp giấy chứng nhận mới(sang tên sổ đỏ) như sau:
- Bước 1: Bên nhận chuyển nhượng (người đang sử dụng đất trên thực tế) nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
- Bước 2: Giải quyết yêu cầu của người dân.
- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo cho bên chuyển nhượng và tiến hành niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
- Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin này sẽ do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả). Sau 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương nếu:
- Không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
- Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
- Bước 3: Nhận kết quả là giấy chứng nhận (sổ đỏ) mới cấp cho bên nhận chuyển nhượng.
- Sau thời điểm ngày 01/7/2014 các bên tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy tay rất khó đáp ứng đủ các điều kiện để sang tên sổ đỏ. Đồng thời, theo quy định tại khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 bắt buộc thực hiện thủ tục công chứng/chứng thực. Vì vậy giấy tay trong thời điểm này sẽ là điều kiện dẫn đến việc giao dịch chuyển nhượng vô hiệu. Để có thể sang tên Sổ đỏ trong trường hợp này có thể tiến hành như sau:
- Tìm lại người chuyển nhượng đất cho mình để tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng công chứng sau đó tiến hành sang tên Sổ đỏ;
- Hoặc khởi kiện ra tòa để yêu cầu công nhận hiệu lực giao dịch như mục 2.1 đã trình bày. Tuy nhiên việc yêu cầu công nhận giấy viết tay sẽ mất rất nhiều thời gian và phức tạp.
- Trên đây là hướng dẫn về thủ tục sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay. Nếu còn vấn đề thắc mắc, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua tổng đài miễn phí 1800 6365 để nhận được sự hỗ trợ, tư vấn nhanh chóng và hiệu quả nhất.
➤ Có thể bạn quan tâm về: Hợp thức hóa Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay.
