Pháp luật quy định như thế nào về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Có được phép huỷ hợp đồng không? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ vấn đề này.
Huỷ hợp đồng chuyển nhượng đất
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
2. Điều kiện huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng.
3. Thủ tục huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3.1 Hồ sơ chuẩn bị.
3.2 Trình tự thực hiện.
3.3 Phí và thù lao công chứng huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và là một giao dịch dân sự làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên. Nếu hai bên chấm dứt giao kết, huỷ bỏ việc thực hiện hợp đồng khi đã được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật thì có được không? Nội dung sau đây sẽ giải đáp thắc mắc về việc huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất khi đã công chứng.
➤ Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị mất nên làm gì?
- Dựa theo quy định pháp luật tại Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS 2015) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác cho bên kia và bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
- Pháp luật đất đai hiện hành không có định nghĩa cụ thể thế nào là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, dựa theo quy định trên về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có thể hiểu về hợp đồng chuyển nhượng đất như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, là sự thoả thuận giữa các bên theo đó người sử dụng đất (hay còn gọi là bên chuyển nhượng) sẽ thực hiện việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được sử dụng đất (hay còn gọi là bên nhận chuyển nhượng) phù hợp với điều kiện, hình thức và nội dung được pháp luật dân sự và đất đai quy định.
- Khi đó người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành người sử dụng đất, họ được khai thác, sử dụng hợp pháp đối với phần đất nhận chuyển nhượng đó, đồng thời phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền cụ thể tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.
- Trường hợp thứ nhất, nếu một trong các bên không muốn huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc không thống nhất được với nhau về việc huỷ bỏ.
- Theo quy định tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và Điều 42 Luật công chứng 2014, hình thức chuyển nhượng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất thì mới có giá trị pháp lý hay nói cách khác là được pháp luật công nhận.
- Về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng 2014 như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất mà đã được công chứng sẽ có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
- Sẽ có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan trong hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thoả thuận nếu không khi bên có nghĩa vụ mà không thực hiện thì bên còn lại có quyền khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Hợp đồng sẽ có giá trị chứng cứ, có nghĩa là những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng không cần phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
- Chính vì vậy, khi một trong các bên không muốn huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc không thống nhất được với nhau về việc huỷ bỏ thì phải tiếp tục hoàn thành đúng và đủ các nghĩa vụ như đã giao kết trong hợp đồng được công chứng.
- Tuy nhiên, căn cứ tại Điều 422 và Điều 423 BLDS 2015, pháp luật quy định một trong các bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp cụ thể sau:
- Bên kia vi phạm hợp đồng mà hành vi vi phạm đó là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận rõ trong hợp đồng;
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng;
- Pháp luật cũng định nghĩa vi phạm nghiêm trọng là việc một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình đến mức làm cho bên còn lại không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng;
- Hoặc các trường hợp khác theo luật định.
- Trường hợp thứ hai, hai bên đồng ý huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng đã giao kết.
- Trong trường hợp này, nếu đã thống nhất đồng ý huỷ bỏ thì hai bên sẽ tiến hành thực hiện việc công chứng huỷ bỏ hợp đồng theo Điều 51 Luật Công chứng 2014, cụ thể:
- Hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng chỉ bị huỷ bỏ khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của các bên đã tham gia giao kết trong hợp đồng đó.
- Việc huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng phải thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng mà đã thực hiện việc công chứng trước đó và phải do công chứng viên tiến hành.
- Lưu ý: Khi hợp đồng chuyển nhượng đất bị hủy bỏ thì không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên trong hợp đồng phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận ban đầu.
- Căn cứ tại Điều 40 Luật Công chứng 2014, trình tự thủ tục huỷ hợp đồng mua bán đất đã công chứng theo các bước sau.
Thủ tục thực hiện
- Người chuyển nhượng đất muốn huỷ hợp đồng đã công chứng cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Bản gốc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng;
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng như CMND. CCCD hoặc hộ chiếu của hai bên;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hoặc là bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
- Bước 1: Người yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng nộp bộ hồ sơ với đầy đủ các loại giấy tờ nêu trên tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng trước đó.
- Bước 2: Công chứng viên kiểm tra, xử lý giấy tờ có trong hồ sơ yêu cầu công chứng đã nộp. Nếu hồ sơ đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì tiến hành thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
- Bước 3: Công chứng viên giải thích cho người yêu cầu công chứng các quy định về thủ tục công chứng, quyền nghĩa vụ có liên quan đến việc huỷ hợp đồng chuyển nhượng đất cũng như hậu quả pháp lý khi huỷ hợp đồng.
- Bước 4: Yêu cầu các bên đọc lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu đồng ý việc hủy bỏ hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng và xuất trình bản chính của các giấy tờ liên quan trong hồ sơ.
- Khi thực hiện công chứng, người yêu cầu công chứng huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp hai khoản phí là phí công chứng và thù lao công chứng theo quy định pháp luật.
- Về phí công chứng, tại khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC thì mức lệ phí đối với trường hợp công chứng việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất là 25.000 đồng.
- Còn về thù lao công chứng, căn cứ tại Điều 67 Luật công chứng 2014 thì thù lao công chứng là các khoản phí mà người yêu cầu công chứng phải trả khi yêu cầu công chứng viên thực hiện các công việc như:
- Soạn thảo hợp đồng hoặc giao dịch;
- Đánh máy, sao chụp, dịch giấy tờ, các văn bản;
- Lưu trữ hồ sơ hoặc các công việc khác có liên quan đến việc công chứng.
- Mức thu phí thù lao công chứng sẽ do mỗi tổ chức hành nghề công chứng xác định đối với từng loại vụ việc nhưng không được phép vượt quá mức trần thù lao công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và được niêm yết công khai tại trụ sở.
➤ Xem thêm: Lưu ý khi ông bà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cháu.
- Trên đây là một số thông tin về thủ tục huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất khi muốn huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng cần chú ý về điều kiện huỷ bỏ và hồ sơ giấy tờ cần chuẩn bị để việc huỷ hợp đồng chuyển nhượng được tiến hành theo đúng pháp luật. Để biết chi tiết thêm về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quý khách có thể liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ.
