Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị mất
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý cấp sổ đỏ.
3. Được cấp sổ đỏ khi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị mất.
4. Dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải lập hợp đồng chuyển nhượng và có công chứng, chứng thực của văn phòng công chứng tại địa phương nơi có bất động sản. Nhưng trong nhiều trường hợp khách quan hay chủ quan các bên chưa đăng ký biến động đất đai mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị mất. Trong thực tế có nhiều trường hợp như vậy xảy ra. Và hướng giải quyết của trường hợp này như thế nào. Trong phạm vi bài viết này, Văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng nêu rõ tầm quan trọng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cách giải quyết khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị mất.
- Khi giao dịch đất đai, nhất là với hình thức chuyển nhượng, các bên buộc phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất đai để đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước. Và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực được quy định tại Điều 5 Luật công chứng 2014:
- Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
- Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
- Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
- Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.
- Theo quy định của Luật Đất Đai hiện hành, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập hợp đồng chuyển nhượng, và hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực thì giao dịch chuyển nhượng mới có hiệu lực, quy định tại khoản 3 điều 167 Luật Đất Đai 2013:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản”.
Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất đai, các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng kèm bộ hồ sơ lên phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai hay còn gọi là cấp sổ đỏ được quy định cụ thể tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất Đai:
“Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”
- Và theo quy định về thành phần hồ sơ khi nộp đăng ký biến động đất đai tại Điều 2 Thông tư Số: 09/2021/TT-BTNMT thì hồ sơ khi nộp thực hiện thủ tục chuyển nhượng phải có:
“Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định”
- Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng là một trong những căn cứ pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị mất nên làm gì
- Căn cứ theo quy định được trình bày ở trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được hợp thức hóa dưới dạng hợp đồng, đây là văn bản chứng minh việc chuyển nhượng là có thật. Như vậy, nếu không có hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị mất thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nhưng trong thực tế, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị mất, mà hợp đồng chuyển nhượng này đã được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng ở địa phương có đất thì bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng liên hệ đến văn phòng công chứng đó để xin trích lục lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với điều kiện, các giao dịch đất đai này phải thực hiện sau ngày 1/7/2014.
- Còn trước ngày 1/7/2014 có một số ngoại lệ khi thực tế có nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện bằng hợp đồng và được công chứng, hoặc có thực hiện giao kết bằng hợp đồng mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị mất nên quy định pháp luật đất đai có nới lỏng cho việc công nhận các giao dịch chuyển nhượng đất đai trước ngày 1/7/2014 nếu giao dịch này đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định là:
- Thứ nhất, tại Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó đứng tên người khác, cụ thể là:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất Đai 2014 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”.
- Thứ hai, tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng quy định:
- Các trường hợp đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 54 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
- Qua bài viết, văn Phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng muốn nhấn mạnh tầm quan trọng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cách xử lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị mất. Trong một vài tình huống thực tế khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị mất có thể giải quyết được.
- Vì việc thực hiện hồ sơ khá phức tạp, để tránh việc mất thời gian cũng như khó khăn trong các quy định của pháp luật, quý khách gọi số hotline: 1800 6365 để được văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng tư vấn miễn phí. Bên cạnh đó, chúng tôi còn cung cấp các dịch vụ tư vấn soạn thảo, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với đội ngũ nhân viên lâu năm, và các chuyên gia giàu kinh nghiệm thực tế sẽ đem đến cho quý khách sự tin tưởng và hài lòng.
