Hình 1. Lưu ý khi ông bà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cháu
Hiện nay, việc chuyển quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong gia đình diễn ra thường xuyên, trong đó có hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông bà sang cháu. Vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông bà sang cháu cần phải lưu ý những gì? Hãy tìm hiểu trong bài viết sau đây.
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông bà sang cháu.
1.1. Đối với ông bà.
1.2. Đối với cháu.
2. Có bắt buộc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông bà sang cháu không?
3. Đăng ký biến động quyền sử dụng đất sau khi chuyển nhượng.
4. Bị xử phạt hành chính khi không đăng ký biến động đất đai.
5. Miễn thuế thu nhập cá nhân khi ông bà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cháu.
- Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Văn bản thỏa thuận giữa ông bà về việc đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cháu trong trường hợp quyền sử dụng đất này thuộc sở hữu chung của ông bà (căn cứ điểm a khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong trường hợp bất động sản).
- Như vậy, quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung của ông bà thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cháu ngoài phải đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên. Nếu quyền sử dụng đất là tài sản riêng của ông hoặc bà, khi ông hoặc bà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cháu thì chỉ cần đáp ứng 04 điều kiện đầu tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
- Căn cứ theo tại Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông bà, người cháu không nằm trong các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, cụ thể:
- Cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
- Lưu ý: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông bà sang cháu phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
➤ Bài viết có thể bạn quan tâm: Khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu?
- Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực nếu một trong các bên không kinh doanh bất động sản. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông bà sang cháu phải được lập thành hợp đồng và có công chứng hoặc chứng thực phù hợp với quy định pháp luật. Tuy nhiên, để tránh rủi ro pháp lý có thể xảy ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông bà sang cháu nên được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng (phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng) để đảm bảo tính xác thực về hình thức (chủ thể, thời gian, địa điểm) lẫn nội dung (không vi phạm pháp luật và trái đạo đức xã hội). So với việc chứng thực thì chỉ xác thực về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Lưu ý việc có mặt của ông bà và cháu khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cháu:
- Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của ông bà: Ông bà và cháu đều phải có mặt tại tổ chức hành nghề công chứng khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cháu. Trường hợp ông không thể đến tổ chức hành nghề công chứng thì ông có thể làm giấy ủy quyền (có công chứng) cho bà để bà thay mặt ông cùng cháu đến tổ chức hành nghề công chứng thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng này. Trường hợp bà không thể đến tổ chức hành nghề công chứng thì được thực hiện tương tự.
- Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu riêng của ông hoặc bà: Người nào chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cháu thì phải có mặt cùng với cháu tại tổ chức hành nghề công chứng khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cháu.
➤ Bài viết bạn có thể quan tâm: Thủ tục công chứng chuyển nhượng đất mới nhất.
- Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi về người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, căn cứ khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động. Như vậy, khi ông bà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cháu thì ông bà phải thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
- Căn cứ tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính khi không thực hiện đăng ký biến động đất đai như sau:
- Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực nông thôn thì:
- + Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn pháp luật quy định người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (30 ngày kể từ ngày có biến động) mà không thực hiện đăng ký biến động;
- + Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn pháp luật quy định người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (30 ngày kể từ ngày có biến động) mà không thực hiện đăng ký biến động.
- Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực nông thôn nêu trên.
- Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc người đang sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.
- Lưu ý: Căn cứ điểm b khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì xử phạt vi phạm hành chính đối với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, trong trường hợp này, người cháu là người sẽ là người bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt nêu trên khi không thực hiện đăng ký biến động đất đai.
Hình 2. Miễn thuế thu nhập cá nhân khi ông bà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cháu
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thu nhập chịu thuế. Nghĩa là, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, căn cứ Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa ông nội, bà nội với cháu nội hoặc giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại thuộc thu nhập miễn thuế. Như vậy, khi ông bà (ông bà nội hoặc ông bà ngoại) chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bất động sản) cho cháu thì ông bà được miễn thuế thu nhập cá nhân (không phải đóng thuế thu nhập cá nhân). Trường hợp ông bà không phải ông bà nội và không phải ông bà ngoại mà là ông bà họ hàng thì lúc này, ông bà họ hàng đó phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cháu.
- Trên đây là những thông tin pháp luật về Lưu ý khi ông bà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cháu. Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ, nắm bắt được các thông tin liên quan. Trong trường hợp Quý khách hàng còn thắc mắc về thủ tục này, hãy gọi ngay cho Văn Phòng Công chứng Nguyễn Thành Hưng qua hotline 1800 6365 để được tư vấn miễn phí.
