Quy định hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.1. Thủ tục, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng sử dụng đất.
4. Dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất phổ biến và diễn ra hàng ngày. Nội dung và hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thể hiện qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo đủ điều kiện của pháp luật hiện hành
- Người sử dụng đất được quyền thực hiện các quyền liên quan đến đất đai khi không có nhu cầu sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và các luật khác có liên quan như Luật Dân Sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.
- Cụ thể tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai”
- Như vậy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền mà người sử dụng đất được quyền thực hiện khi không có nhu cầu sử dụng đất.
- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện dưới dạng hợp đồng. Hợp đồng ngoài đáp ứng đầy đủ về thỏa thuận hai bên về mặt nội dung, cần đảm bảo về mặt hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng dân sự. Theo đó về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân Sự, Luật Đất Đai.
- Mặt khác về việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục của luật đất đai và các quy định khác của văn bản pháp luật liên quan. Điều 500 Bộ Luật Dân Sự quy định như sau:
“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
- Liên quan đến hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản là hợp đồng. Và điều kiện đủ về mặt hình thức để hợp đồng này có có giá trị pháp lý là hợp đồng này phải được tiến hành công chứng, chứng thực.
- Đây là điểm quan trọng xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý hay không. Vì quyền sở hữu đất đai là quyền sở hữu được nhà nước quản lý, khi không có nhu cầu sử dụng và muốn chuyển nhượng, phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước. Và hợp đồng chuyển nhượng được công chứng là một trong những văn bản pháp lý làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng. Vấn đề này được quy định cụ thể trong luật đất đai 2013 như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản”
- Thêm một điều cần lưu ý đối với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là về chữ ký của những người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể là, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà mảnh đất đó là quyền sở hữu chung của hộ gia đình thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có tất cả chữ ký của những nhường có tên trên Giấy Chứng nhận ký vào. Hoặc đối với đất mà quyền sở hữu tài sản thuộc về một nhóm người sử dụng đất thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền giữa các thành viên. Quy định tại điều 64 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:
“1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”
- Khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận về giá, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Thỏa thuận này sẽ được quy định cụ thể trong hợp đồng. Hay có thể hiểu là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai cho bên nhận chuyển nhượng; bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng đã xác lập với người sử dụng đất.
- Cụ thể tại Điều 500 bộ Luật Dân sự quy định:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
- Về mặt nội dung hợp đồng áp dụng quy định chung về hợp đồng thông dụng được quy định tại Bộ Luật Dân sự và Luật đất đai, các luật chuyên ngành có liên quan. Và điều đặc biệt quan trọng là trong nội dung hợp đồng chuyển nhượng đất đai thì không được trái với quy định về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch kèm theo các quyền và nghĩa vụ liên quan. Nội dung hợp đồng của hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 501 Bộ Luật Dân sự như sau:
“1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Quy định hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ảnh minh họa)
- Đăng ký biến động đất đai là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính khi. Theo quy định của pháp luật hiện hành, thì việc đăng ký biến động đất đai là bắt buộc khi xảy ra giao dịch đất đai và hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là ngoại lệ. Quy định tại khoản 1 ĐIều 95 Luật Đất Đai như sau:
“1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”
- Thêm vào đó, khoản 3 Điều 188 Luật Đất Đai quy định thêm về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải tuân theo quy định chung:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
- Đối với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nên lưu ý về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng. Tại điều 503 Bộ Luật Dân Sự có quy định về thời điểm có hiệu lực là tuân theo thời điểm đăng ký của Luật Đất Đai:
“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”
- Và tại khoản 7 Điều 95 Luật Đất Đai 2013 có quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
“Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.”
- Như vậy, đối với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải thành lập hợp đồng theo mẫu chung của luật dân sự và luật đất đai cũng như các luật liên quan. Hợp đồng về chuyển nhượng phải được tất cả các thành viên đứng tên trên giấy chứng nhận ký tên, được công chứng và phải đăng ký biến động đất đai.
- Qua bài viết, văn Phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng muốn nhấn mạnh quy định về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì đất đai là tài sản đặc thù được nhà nước quản lý nên việc thực hiện các quyền về đất đai xét trên phương diện thực tế khá phức tạp. Để tránh việc mất thời gian cũng như khó khăn trong các quy định của pháp luật, quý khách gọi số hotline: 1800 6365 để được văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng tư vấn miễn phí. Bên cạnh đó, chúng tôi còn cung cấp các dịch vụ tư vấn soạn thảo, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với đội ngũ nhân viên lâu năm, và các chuyên gia giàu kinh nghiệm thực tế sẽ đem đến cho quý khách sự tin tưởng và hài lòng.
