Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do không đủ điều kiện theo quy định của Luật Dân sự.
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do không đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai.
3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do không công chứng.
4. Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
5. Dịch vụ tư vấn, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong giao dịch dân sự, mọi giao kết dựa trên sự thỏa thuận. Chuyển nhượng quyền sử dụng là một trong những hình thức giao dịch dân sự được thiết lập dựa trên thỏa thuận tự nguyện của hai bên thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, vì liên quan đến đất đai nên Hợp đồng Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ hơn. Trong phạm vi bài này, Văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng gửi đến quý khách một vài lưu ý về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nhằm giúp quý khách hàng tránh rủi ro khi thực hiện giao dịch đất đai.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức giao dịch dân sự thông qua hợp đồng chuyển nhượng. Trong Bộ luật dân sự quy định cụ thể điều kiện để hợp đồng có hiệu lực. Đặc biệt là khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên cần lưu ý đến các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ Luật dân sự để tránh dẫn đến tình trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nếu người sử dụng đất khi muốn chuyển nhượng không đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại
- Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai, đó là:
- Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất Trong thời hạn sử dụng đất.
- Như vậy, thiếu một trong những điều kiện nêu trên thì đương nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
- Bên cạnh đó, Luật Đất đai còn quy định điều kiện đối với người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật Đất Đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Những trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do không đủ điều kiện theo Luật Đất Đai
- Để tránh việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng cần lưu ý đến thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có nghĩa là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng dù có xây dựng trên cơ sở tự nguyện, thỏa thuận của hai bên nhưng hợp đồng không được công chứng, chứng thực tại Văn phòng công chứng hay phòng công chứng đều trở nên vô hiệu. Điều này được quy định tại khoản 3 Điều 167 luật Đất Đai:
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản”.
- Tuy nhiên có trường hợp ngoại lệ, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng. Cụ thể, ngoại lệ này được quy định tại khoản Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:
“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần lưu ý đến các điều kiện khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì không làm phát sinh, thay đổi và chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng kể từ thời điểm hợp đồng được ký kết. Có thể hiểu là hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Căn cứ Điều 131 Bộ Luật Dân Sự 2015:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
- Trong giao dịch dân sự, đặc biệt là giao dịch đất đai là giao dịch đặc thù và được pháp luật quy định rất chặt chẽ. Tuy nhiên các vấn đề pháp lý về đất đai khá phức tạp nên nhiều người không nắm rõ quy định, dễ dẫn đến tình trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Văn phòng Công chứng Nguyễn Thành Hưng cung cấp một vài điều kiện được pháp luật quy định cho quý khách nắm rõ hơn, tránh trường hợp quý khách thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu mà không biết, gây thiệt hại tài chính cho đôi bên.
- Văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng cung cấp dịch vụ soạn thảo, công chứng và các công việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quý khách có thể gọi điện đến số hotline: 1800 6365 để được tư vấn miễn phí cũng như biết thêm các dịch vụ trọn gói của Văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng.
