Những điểm cần lưu ý khi thực hiện ủy quyền chuyển nhượng đất
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Khi nào được ủy quyền chuyển nhượng đất?
1.1 Khi nào được ủy quyền chuyển nhượng đất.
1.2 Nội dung cơ bản của hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất.
2. Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất có bắt buộc công chứng không?
3. Ai là người nộp thuế khi ủy quyền chuyển nhượng đất.
4. Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất.
4.1 Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất.
4.2 Bên nhận ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất.
Đôi khi trong thực tế có những trường hợp người giao dịch mua bán đất không thể trực tiếp tham gia mà phải ủy quyền thông qua người khác. Tìm hiểu ngay về hoạt động ủy quyền chuyển nhượng đất để đảm bảo an toàn pháp lý khi thực hiện giao dịch
- Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 hợp đồng ủy quyền chính là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được ủy quyền sẽ có nghĩa vụ thực hiện công việc đã được giao nhân danh bên ủy quyền. Và bên ủy quyền cũng sẽ trả một khoản thù lao cho bên nhận ủy quyền hoặc trả thù lao thuộc trường hợp pháp luật quy định.
- Như vậy trong trường hợp người có quyền sử dụng đất không thể tự mình thực hiện việc chuyển nhượng thì có thể thông qua người ủy quyền để thực hiện. Việc ủy quyền chuyển nhượng đất thường được thực hiện khi người có quyền sử dụng đất đang công tác ở nước ngoài hoặc vì lý do ốm đau…
- Hiện nay, pháp luật không quy định cụ thể về nội dung có trong hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, cần lưu ý nội dung thể hiện trong hợp đồng ủy quyền cần được đảm bảo không trái với quy định pháp luật và đạo đức xã hội. Một số điều khoản cơ bản cần thể hiện trong hợp đồng ủy quyền có thể kể đến như sau:
- Thông tin của các bên thực hiện việc ủy quyền (họ và tên, địa chỉ liên hệ…);
- Nội dung của công việc được ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Thời hạn ủy quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến hoạt động ủy quyền chuyển nhượng đất;
- Thỏa thuận về thù lao mà bên được ủy quyền sẽ nhận được sau khi hoàn tất công việc;
- Vấn đề giải quyết tranh chấp giữa các bên trong quan hệ ủy quyền.
- Trong đó nội dung liên quan đến thời hạn ủy quyền có ý nghĩa quan trọng. Vì khi hết thời hạn theo hợp đồng ủy quyền đã thỏa thuận thì quan hệ ủy quyền thực hiện chuyển nhượng đất sẽ chấm dứt. Theo quy định tại Điều 563 Bộ luật dân sự 2015 thì thời hạn ủy quyền chuyển nhượng đất sẽ do các bên thỏa thuận hoặc nếu các bên không thỏa thuận và pháp luật không có quy định khác thì thời hạn ủy quyền cho hoạt động chuyển nhượng đất có thể kéo dài đến 01 năm kể từ ngày xác lập. Vì vậy trong quá trình giao kết hợp đồng ủy quyền để thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất thì các bên nên ràng buộc thời hạn nhất định.
➤ Xem thêm về: Các trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Theo quy định của pháp luật hiện hành thì không có bất cứ điều khoản nào ràng buộc việc ủy quyền chuyển nhượng đất phải lập thành văn bản để tiến hành công chứng/chứng thực. Việc tiến hành công chứng hợp đồng ủy quyền sẽ do các bên trong quan hệ ủy quyền yêu cầu thực hiện. Vì đất đai là tài sản có giá trị nên khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng thông qua quan hệ đại diện các bên nên lưu ý lập thành hợp đồng ủy quyền có công chứng rõ ràng để tránh xảy ra tranh chấp không đáng có.
- Đối với nơi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền chứng nhận quyền sử dụng đất thì theo quy định tại Điều 42 Luật công chứng năm 2014 thì giao dịch ủy quyền liên quan đến bất động sản không bị giới hạn thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Vì vậy hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được thực hiện tại bất kì văn phòng công chứng/phòng công chứng nào kể cả nơi không có đất được thực hiện giao dịch mua bán.
- Theo quy định tại Thông tư 1112013/TT-BTC ban hành ngày 15/8/2013 thì trong trường hợp giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua đại diện ủy quyền, mà trong đó cá nhân được ủy quyền được giao quyền chuyển nhượng hoặc tương đương với các quyền mà cá nhân sở hữu bất động sản pháp luật quy định thì người tiến hành nộp thuế có thể là cá nhân ủy quyền chuyển nhượng đất.
- Vậy theo hợp đồng ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng đất nếu các bên có quy định về việc nộp thuế khi chuyển nhượng thì theo thỏa thuận thì người nộp thuế chính là người nhận ủy quyền chuyển nhượng đất.
Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất
- Căn cứ theo quy định tại Điều 569 Bộ luật dân sự 2015 thì các bên trong quan hệ ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất và bồi thường thiệt hại (nếu có). Cụ thể thì quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng được pháp luật quy định theo đối tượng ủy quyền như sau:
- Trong trường hợp ủy quyền có thù lao thì việc bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất có thể được thực hiện bất cứ lúc nào. Nhưng tùy thuộc vào mức độ công việc ủy quyền đã thực hiện, bên ủy quyền phải thanh toán khoản thù lao tương ứng cho bên nhận ủy quyền đã thực hiện công việc chuyển nhượng đất và bồi thường thiệt hại (nếu có).
- Đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao thì việc bên ủy quyền cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất trong bất cứ thời gian nào, nhưng phải đảm bảo về thời gian thông báo trước cho bên nhận ủy quyền.
- Đối với việc giao dịch ủy quyền chuyển nhượng đất thì bên ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho người thứ ba được biết việc bên ủy quyền đã chấm dứt thực hiện hợp đồng với bên nhận ủy quyền. Nếu không thông báo thì hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất vẫn còn hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã chấm dứt
- Trong trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên nhận ủy quyền sẽ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào nhưng cần đảm bảo việc thông báo cho bên ủy quyền trước một thời gian hợp lý.
- Còn trong trường hợp ủy quyền có thù lao thì bên nhận ủy quyền sẽ thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền (nếu có).
- Trên đây là một thông tin tham khảo liên quan đến hoạt động ủy quyền chuyển nhượng đất. Nếu còn vấn đề thắc mắc, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua tổng đài miễn phí 1800 6365 để nhận được sự hỗ trợ, tư vấn nhanh chóng và hiệu quả nhất.
➤ Tìm hiểu thêm về: Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp?
