Chuyển nhượng đất đang thế chấp tại Ngân hàng
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng.
2. Các giải pháp để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp.
3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp.
3.1 Hồ sơ chuẩn bị.
3.2 Trình tự thực hiện.
3.3 Thuế và lệ phí khi thực hiện chuyển nhượng đất.
Đất đai đang được thế chấp tại Ngân hàng khi thực hiện việc sang tên, chuyển nhượng cho người khác thì cần phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật quy định. Vì đây là quan hệ giao dịch mà có ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba cũng như bên chuyển nhượng nên luật đưa ra những quy định cũng như những điều kiện chặt chẽ về trường hợp này. Nội dung dưới đây sẽ giải đáp thắc mắc về chuyển nhượng đất khi đang thế chấp.
➤ Xem thêm: Các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng
- Về nguyên tắc, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng đất thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung về chuyển nhượng được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
- Bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng;
- Đất không được có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất phải không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng có nghĩa là người sử dụng đất thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất cho Ngân hàng để bảo đảm cho một khoản tiền vay vào một mục đích nào đó và lúc này Ngân hàng sẽ được quyền nắm giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên vay. Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp đất đai cũng được quy định tại khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS 2015) như sau:
- “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”.
- Từ quy định trên cho thấy người sử dụng đất mà đang thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thì không được phép chuyển nhượng hay mua bán, sang tên đất đai cho người khác. Tuy nhiên, luật cũng có quy định ngoại trừ trường hợp được bên nhận thế chấp (bên Ngân hàng) đồng ý. Vì vậy, người sử dụng đất vẫn có thể được chuyển nhượng đất đai là tài sản thế chấp nếu được Ngân hàng cho phép, đồng ý.
2. Các giải pháp để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp
- Mặc dù theo quy định của pháp luật thì bên thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất phải được sự chấp thuận của Ngân hàng thì mới được phép thực hiện quyền chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, trên thực tế không phải Ngân hàng nào cũng đồng ý cho phép việc chuyển nhượng đối với tài sản mà đang dùng để thế chấp.
- Trong trường hợp này, để việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp hợp pháp và có thể lấy được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là rút bìa đỏ) đang bị thế chấp thì các bên sẽ thực hiện công việc sau:
- Thứ nhất, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ tiến hành lập một bản cam kết hoặc thỏa thuận ba bên với Ngân hàng để bên nhận chuyển nhượng trả nợ thay cho bên chuyển nhượng.
- Trường hợp này không cần sự chấp thuận hoặc đồng ý của Ngân hàng mà hai bên mua bán chuyển nhượng đất vẫn có thể tự thỏa thuận để lập một văn bản cam kết có công chứng hợp pháp. Nội dung cam kết là về việc thanh toán tiền chuyển nhượng đất giữa hai bên và bên chuyển nhượng phải đảm bảo việc thanh toán hết khoản nợ đã vay của Ngân hàng.
- Sau khi bên chuyển nhượng đất hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, lúc này Ngân hàng tiến hành giải chấp và trả lại giấy tờ về quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Hai bên mua bán ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
- Cuối cùng hai bên có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng và thực hiện thủ tục sang tên theo quy định pháp luật.
- Thứ hai, bên chuyển nhượng sử dụng một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho tài sản đang thế chấp là quyền sử dụng đất.
- Bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất là để đảm bảo cho bên vay thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà đã vay tại Ngân hàng, do đó, nếu bên chuyển nhượng có tài sản khác hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác thì có thể đưa vào để thay thế cho tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Lúc này, Ngân hàng sẽ giải chấp đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bên vay có thể thực hiện chuyển nhượng cho người khác.
- Như vậy, bên chuyển nhượng mà có đất là tài sản đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay tại Ngân hàng thì vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu giữa các bên đã có thỏa thuận hoặc cam kết thực hiện nghĩa vụ và Ngân hàng đồng ý cho phép được chuyển nhượng đối với tài sản trên.
3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp
- Căn cứ theo quy định pháp luật tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và NĐ 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục như sau.
Thủ tục chuyển nhượng đất
3.1 Hồ sơ chuẩn bị
- Người chuyển nhượng đất cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết sau để thực hiện thủ tục công chứng trước sau đó đến nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng đất tại cơ quan có thẩm quyền:
- Bản chính hợp đồng chuyển nhượng đất;
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng;
- Bản sao giấy tờ tùy thân như CMND, CCCD, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
- Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng;
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
- Tờ khai đăng ký thuế;
- Bản chính sơ đồ vị trí nhà đất.
3.2 Trình tự thực hiện
- Bước 1: Người sử dụng đất nộp bộ hồ sơ đã chuẩn bị với đầy đủ các giấy tờ nêu trên tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất cần chuyển nhượng.
- Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xem xét, kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện và hợp lệ theo quy định thì sẽ trả kết quả, nếu không sẽ yêu cầu nộp bổ sung để hoàn chỉnh hồ sơ.
- Bước 3: Sau khi hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin hồ sơ đến cơ quan thuế và thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Bước 4: Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ tài nguyên môi trường và chỉnh lý, cập nhật biến động trên cơ sở dữ liệu đất đai.
- Bước 5: Người sử dụng đất nhận kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.3 Thuế và lệ phí khi thực hiện chuyển nhượng đất
- Theo quy định trong Luật Phí và lệ phí năm 2015, các chi phí mà người sử dụng đất phải trả khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mức phí này sẽ được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
- Căn cứ tại Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất, theo đó lệ phí trước bạ = 0.5% giá đất chuyển nhượng x Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
- Thuế thu nhập cá nhân do thu nhập từ bất động sản.
- Các chi phí khác như trong trường hợp cá nhân là người chuyển nhượng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh ban hành phù hợp theo từng tỉnh thành.
➤ Xem thêm: Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quy hoạch?
- Tóm lại, người sử dụng đất vẫn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp tại Ngân hàng với điều kiện phải được sự đồng ý và cho phép từ Ngân hàng. Khi đó, giữa Ngân hàng với bên chuyển nhượng hay còn gọi là bên thế chấp có những giải pháp thay thế cũng như thỏa thuận khác để vẫn bảo đảm thanh toán nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng đồng thời bên thế chấp vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng mua bán, sang tên đối với đất đang sử dụng để thế chấp đó hợp pháp.
