Các trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

2. Không đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.2 Đất không có tranh chấp.

2.3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2.4 Trong thời hạn sử dụng đất.

3. Thuộc các trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.1 Tổ chức/hộ gia đình/cá nhân/cộng đồng dân cư/cơ sở tôn giáo/người Việt Nam định cư ở nước ngoài/doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng trong một số trường hợp.

3.2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đối với một số loại đất.

3.3 Hộ gia đình/cá nhân không trực tiếp thực hiện sản xuất nông nghiệp thì không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

3.4 Hộ gia đình/cá nhân không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở/đất nông nghiệp trong một số khu vực.

4. Thực hiện chuyển nhượng khi không đáp ứng các điều kiện riêng.

  Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch thường xuyên diễn ra. Pháp luật quy định có những trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng. Bên cạnh đó muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật. Cùng tìm hiểu chi tiết về vấn đề chuyển nhượng thông qua bài viết này.

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là là giao dịch chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang cho chủ thể khác thông qua các hình thức như: chuyển đổi/chuyển nhượng/thừa kế/tặng cho quyền sử dụng đất/góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người dân thường gọi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc mua bán đất.
• Chủ thể có tài sản là đất đai có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng (mua bán), tặng cho, thừa kế… với các chủ thể khác. Hoạt động chuyển nhượng phải phù hợp với quy định về pháp luật liên quan đến chủ thể chuyển nhượng, nội dung chuyển nhượng, đối tượng chuyển nhượng... thể hiện thông qua hợp đồng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng nếu như thuộc các trường hợp như sau:

• Không đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Thuộc các trường hợp bị cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Thực hiện chuyển nhượng khi không đáp ứng các điều kiện riêng.

2. Không đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Pháp luật hiện hành quy định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được phép tiến hành khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Vậy nếu không đáp ứng một trong các điều kiện đã quy định thì các bên không được thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

• Khi chủ thể muốn tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất phải có giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng thể hiện thông qua giấy chứng nhận. Pháp luật quy định điều kiện cần đáp ứng khi giao dịch, là bên chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận, trong trường hợp không có giấy chứng nhận thì không được phép thực hiện việc chuyển nhượng. Trừ các trường hợp pháp luật không yêu cầu về giấy chứng nhận như sau:

• Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc các đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013;
• Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2.2 Đất không có tranh chấp

• Theo quy định pháp luật về đất đai thì tranh chấp đất đai là tranh chấp liên quan đến quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều chủ thể trong mối quan hệ đất đai. Điều kiện chuyển nhượng đất không có tranh chấp có thể hiểu là đất có chủ sở hữu nhất định được pháp luật công nhận, không tranh chấp với bên thứ ba trong quan hệ đất đai. Vậy nếu đất muốn chuyển nhượng đang có tranh chấp với bên thứ ba thì cần phải giải quyết xong tranh chấp phù hợp theo quy định pháp luật thì mới có thể tiến hành việc chuyển nhượng để không ảnh hưởng và liên quan đến chủ thể thứ ba khi giải quyết tranh chấp đất đai.

2.3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

• Quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất không bị thực hiện kê biên bảo đảm thi hành án. Nêu đất dự định chuyển nhượng là tài sản đã bị kê biên thì đất đai sẽ được dùng cho việc bảo đảm thi hành án không được thực hiện giao dịch chuyển nhượng sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người nhận chuyển nhượng mới cũng như người cần được bảo đảm thi hành án đối với tài sản là đất đai đó.

2.4 Trong thời hạn sử dụng đất

• Thời hạn sử dụng đất được quy định bằng các hình thức sau đây: Sử dụng đất ổn định lâu dài; Sử dụng đất có thời hạn. Đối với hình thức đất ổn định lâu dài thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ còn trong thời hạn sử dụng đất, nhưng đối với quyền sử dụng đất có thời hạn thì cần lưu ý. Vì khi đất đã hết thời hạn sử dụng thì chủ sử dụng đất cần tiến hành gia hạn hoặc bàn giao đất đai lại cho cơ quan, chủ thể có thẩm quyền theo quy định pháp luật. Đối với đất đai hết thời hạn sử dụng thì chủ thể chuyển nhượng không còn quyền để tiến hành đối với giao dịch chuyển nhượng.
• Tóm lại, nếu không đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật thì các bên không thể tiến hành giao dịch chuyển nhượng.

➤ Tìm hiểu thêm về: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

3. Thuộc các trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Bên cạnh việc không đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì nếu giao dịch chuyển nhượng thuộc các trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng cũng sẽ không được phép tiến hành. Căn cứ tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng, bao gồm:

3.1 Tổ chức/hộ gia đình/cá nhân/cộng đồng dân cư/cơ sở tôn giáo/người Việt Nam định cư ở nước ngoài/doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng trong một số trường hợp;

• Các chủ thể nêu trên không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các trường hợp theo quy định pháp luật không cho phép chuyển nhượng.
• Ví dụ trong trường hợp hộ gia đình/cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của nhà nước thì chỉ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn cư trú để đến địa điểm khác, nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động(Theo quy định tại Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014).
• Có thể hiểu trong trường hợp ví dụ nêu trên, pháp luật không cho phép hộ gia đình/cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ việc Nhà nước giao hỗ trợ trong thời hạn 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất. Những giao dịch chuyển nhượng trong thời hạn 10 năm nêu trên, là giao dịch trái với quy định pháp luật.

3.2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đối với một số loại đất           

• Tổ chức kinh tế sẽ không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một số loại đất đặc thù như: đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình/cá nhân. Trừ trường hợp đất đai đã được thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3.3 Hộ gia đình/cá nhân không trực tiếp thực hiện sản xuất nông nghiệp thì không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa

• Đối với đất sử dụng trồng lúa khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng cần xem xét chủ thể nhận chuyển nhượng có phải là cá nhân/hộ gia đình trực tiếp thực hiện sản xuất nông nghiệp hay không? Nếu người nhận chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện về chủ thể thì không được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

3.4 Hộ gia đình/cá nhân không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở/đất nông nghiệp trong một số khu vực

• Hộ gia đình/cá nhân không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực đặc thù như: đất rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu chủ thể nhận chuyển nhượng không trực tiếp sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
• Vậy theo quy định pháp luật, có một số trường hợp các chủ thể nhận chuyển nhượng sẽ bị giới hạn loại hình đất đai được nhận chuyển nhượng. Các chủ thể này chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các trường hợp còn lại mà pháp luật không cấm.

4. Thực hiện chuyển nhượng khi không đáp ứng các điều kiện riêng

Thực hiện chuyển nhượng khi không đáp ứng các điều kiện riêng

• Bên cạnh những điều kiện chung liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng thì trường hợp hộ gia đình/cá nhân thực hiện chuyển nhượng đất cần cần thỏa mãn các điều kiện riêng theo quy định tại Điều 192 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:

• Hộ gia đình/cá nhân đang trực tiếp sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, nhưng chỉ được phép chuyển nhượng cho các hộ gia đình/cá nhân khác sinh sống trong phân khu đó;
• Hộ gia đình/cá nhân đang được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, nhưng chỉ được phép chuyển nhượng cho hộ gia đình/cá nhân khác đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó;
• Hộ gia đình/cá nhân là dân tộc thiểu số đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng quyền chuyển nhượng chỉ phát sinh sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.

• Tóm lại, điều kiện để thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng theo điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013; không thuộc các trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Đối với trường hợp chuyển nhượng của hộ gia đình/cá nhân thì cần đáp ứng thêm các điều kiện riêng đối với một số trường hợp, loại đất đặc thù.

➤ Xem thêm về: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay.

• Trên đây là một số vấn đề gửi đến bạn đọc liên quan đến các trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu còn vấn đề thắc mắc, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua tổng đài miễn phí 1800 6365 để nhận được sự hỗ trợ, tư vấn nhanh chóng và hiệu quả nhất.