Hợp đồng chuyển nhượng đất đai vô hiệu
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
2. Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.
2.1 Hợp đồng bị vô hiệu do không có đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2 Hợp đồng bị vô hiệu do không tuân thủ về hình thức.
2.3 Hợp đồng vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực trong giao dịch dân sự.
2.4 Hợp đồng bị vô hiệu do giả tạo.
3. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị xác định là vô hiệu.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức của chuyển quyền sử dụng đất thường gặp nhất trong giao dịch về đất đai hiện nay. Tuy nhiên, việc mua bán đất đai cũng có những rủi ro mà khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng bên mua không biết về tình trạng pháp lý cũng như quy định pháp luật về đất đai. Điều này khiến cho hợp đồng chuyển nhượng đất được giao kết bị vô hiệu trên thực tế và làm ảnh hưởng đến lợi ích của các bên.
- Pháp luật đất đai hiện hành không có định nghĩa cụ thể thế nào là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, dựa trên các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS 2015) tại Điều 500 về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có thể hiểu về hợp đồng chuyển nhượng đất đai như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, là sự thoả thuận giữa các bên theo đó người sử dụng đất (hay còn gọi là bên chuyển nhượng) sẽ thực hiện việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được sử dụng đất (hay còn gọi là bên nhận chuyển nhượng) phù hợp với điều kiện, hình thức và nội dung được pháp luật dân sự và đất đai quy định.
- Khi đó người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành người sử dụng đất, họ được khai thác, sử dụng hợp pháp đối với phần đất nhận chuyển nhượng đó, đồng thời phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền cụ thể tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.
➤ Xem thêm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay còn được gọi theo thuật ngữ thông thường là mua bán đất đai là một trong những hình thức phổ biến, thường gặp trong giao dịch hằng ngày. Đây cũng được xem là giao dịch dân sự mà có liên quan đến quyền sử dụng đất, do đó ngoài việc phải đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng đất được quy định trong Luật đất đai năm 2013 thì còn phải đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực theo Bộ luật dân sự 2015.
- Sau đây là các trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được xác định là vô hiệu:
- Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được luật đất đai 2013 nêu rõ tại khoản 1 Điều 188, về nguyên tắc nếu bên chuyển nhượng đất khi thực hiện việc chuyển nhượng mà không đáp ứng đủ các điều kiện sau thì sẽ không được phép chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị vô hiệu, cụ thể:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không được có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất phải không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Các trường hợp pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng không được phép nhận chuyển nhượng đất đai nếu không tuân theo thì hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các đối tượng này khi giao kết sẽ đương nhiên không có hiệu lực, bao gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế khi nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, tuy nhiên được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân khi không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.
- Tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được pháp luật thừa nhận khi được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Từ quy định này có thể hiểu nếu hợp đồng chuyển nhượng đất đai mà không công chứng, chứng thực thì sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên, các bên cũng cần lưu ý rằng bộ luật dân sư năm 2015 cũng đã quy định một trường hợp ngoại lệ đối với hình thức của giao dịch là điều kiện có hiệu lực tại khoản 2 Điều 129 như sau:
- “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.
- Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng đất đai về nguyên tắc pháp luật quy định phải thực hiện việc công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì mới có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó thì lúc này khi xảy ra tranh chấp Toà án vẫn công nhận hiệu lực của hợp đồng nếu các bên có yêu cầu công nhận.
- Ngoài các điều kiện để được chuyển nhượng đất đai theo quy định trong luật đất đai thì các bên cũng cần lưu ý các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực tại Điều 117 BLDS 2015 như sau:
- Chủ thể khi giao kết hợp đồng tại thời điểm giao kết phải có năng lực pháp luật, năng
- Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng phải hoàn toàn tự nguyện, không bị đe dọa, cưỡng ép, ép buộc;
- Hợp đồng chuyển nhượng có mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Căn cứ tại Điều 124 BLDS 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo là hợp đồng mà được các bên xác lập một cách giả tạo với mục đích để che giấu một giao dịch dân sự khác. Lúc này giao dịch dân sự mà bị che giấu sẽ có hiệu lực và hợp đồng chuyển nhượng đất đai giả tạo này bị vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch đó cũng bị vô hiệu.
- Chẳng hạn như hai bên xác lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Y, tuy nhiên việc xác lập hợp đồng này được hình thành với mục đích là để trốn tránh việc trả nợ do một trong các bên đang thiếu nợ đối với tổ chức tín dụng X mà chỉ có duy nhất tài sản là quyền sử dụng đất Y. Vì vậy, hợp đồng này sẽ bị vô hiệu do giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.
Hậu quả pháp lý khi bị vô hiệu
- Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là vô hiệu thì sẽ dẫn đến những hậu quả pháp lý được quy định tại Điều 131 BLDS 2015 như sau:
- Sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi khi gây thiệt hại thì phải bồi thường đối với thiệt hại phát sinh do mình gây ra.
- Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên mà bị vô hiệu khi rơi vào các trường hợp vô hiệu kể trên thì sẽ dẫn đến hậu quả thứ nhất là hợp đồng sẽ không có giá trị kể từ thời điểm hai bên giao kết, đồng nghĩa với việc không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên. Thứ hai, khi không phát sinh quyền, nghĩa vụ thì hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nếu có và bên nào gây thiệt hại thì phải bồi thường tương ứng với phần thiệt hại mà bên đó đã gây ra.
➤ Xem thêm: Giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định như thế nào?
- Trên đây là một số thông tin về việc khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu? Các cá nhân, tổ chức khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng cần lưu ý để tránh tình trạng hợp đồng bị vô hiệu và gây ra những hệ quả pháp lý rắc rối. Để biết chi tiết thêm về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật, quý khách có thể liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ.
