Lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn.
2. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn.
3. Thời hạn sử dụng đất quy định trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn.
Thực tế việc giao dịch đất đai tùy thuộc vào quy định của từng địa phương. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng liên quan đến thời gian sử dụng đất còn lại sau khi nhận chuyển nhượng. Vì không phải loại đất nào cũng có thời gian sử dụng lâu dài hay thời hạn sử dụng giống nhau. Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng sử dụng đất có thời hạn cần lưu ý một vài điểm để tránh hợp đồng vô hiệu, tranh chấp không đáng có.
- Đối với người sử dụng đất sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn cần chú ý đến thời hạn sử dụng đất. Vì thời hạn sử dụng đất là một trong những điều kiện để người sử dụng đất có được quyền chuyển nhượng hay không. Căn cứ theo điều 188 Luật đất đai 2013, điều kiện người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải đáp ứng bốn điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Như vậy, người sử dụng đất phải chú ý đến thời hạn sử dụng đất khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn để tránh trường hợp hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Thời hạn sử dụng đất là một trong những căn cứ pháp lý để xác định người sử dụng đất có được quyền chuyển nhượng hay không.
- Khi đất hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất muốn tiếp tục sử dụng đất phải gia hạn thời gian sử dụng đất. Căn cứ vào nhu cầu, mục đích sử dụng đất thì nhà nước sẽ chấp thuận hoặc không. Phải trong thời hạn sử dụng đất thì người sử dụng đất mới được thực hiện các quyền trên mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình.
- Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn thì người nhận chuyển nhượng lưu ý đến thời gian sử dụng đất. Thời gian sử dụng đất là số năm còn lại mà người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn được sử dụng. Theo quy định tại điều 128 Luật Đất Đai 2013 được quy định như sau:
- Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.
- Như vậy đối với người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn thì khi nhận chuyển nhượng, thời hạn là thời gian còn lại sau khi trừ đi số thời gian người chuyển nhượng đã sử dụng. Có thể hiểu là, mảnh đất có thời hạn sử dụng là 50 năm, người sử dụng đất đã sử dụng 10 năm thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn này, thời gian người nhận chuyển nhượng sử dụng đất là 40 năm.
- Mặt khác, đối với đất được sử dụng lâu dài thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được sử dụng đất ổn định lâu dài.
- Thời hạn sử dụng đất được ghi rõ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tùy vào mục đích, đối tượng sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất là lâu dài, 50 năm, 70 năm hay 99 năm.
- Pháp luật đất đai hiện tại, quy định thời hạn sử dụng đất tại điều 126 Luật Đất Đai. Tại điều luật này, có nêu rõ thời hạn sử dụng đất cho từng loại đất, đối tượng sử dụng đất và mục đích sử dụng đất. Đồng thời cũng nêu rõ cách giải quyết khi hết thời hạn sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất được quy định như sau:
- Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm đối với các trường hợp:
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.
- Hướng giải quyết khi hết hạn: Nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm.
- Thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm đối với các trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp. Khi hết thời hạn thuê đất, nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê.
- Trường hợp được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm:
- Tổ chức được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
- Tổ chức được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam;
- Hướng giải quyết khi hết hạn sử dụng đất: Nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm.
- Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
-
- Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
- Không quá 99 năm đối với trường hợp cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
- Không quá 70 năm đối với Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính (đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác) và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
Lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn (ảnh minh họa)
- Thời hạn sử dụng đất được thể hiện trên trang 2 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. Nội dung thời hạn sử dụng đất được ghi như sau:
- Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì được ghi là “Lâu Dài”
- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi "Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)".
- Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất: "Đất ở: Lâu dài; Đất... (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)".
- Qua bài viết, văn Phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng muốn cung cấp những điều cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn. Vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn thực tế khá phức tạp và khó khăn để xác định thời hạn sử dụng đất. Để tránh việc mất thời gian cũng như khó khăn trong các quy định của pháp luật, quý khách gọi số hotline: 1800 6365 để được văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng tư vấn miễn phí. Bên cạnh đó, chúng tôi còn cung cấp các dịch vụ tư vấn soạn thảo, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với đội ngũ nhân viên lâu năm, và các chuyên gia giàu kinh nghiệm thực tế sẽ đem đến cho quý khách sự tin tưởng và hài lòng.
