Chuyển nhượng đất trồng lúa
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Quy định pháp luật về đất trồng lúa.1
2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
2.1 Điều kiện chung khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2 Điều kiện riêng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
3. Những lưu ý về việc chuyển nhượng đất trồng lúa.
Về nguyên tắc chuyển nhượng là một trong những quyền của người sử dụng đất khi được Nhà nước công nhận và trao cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đất đai là một loại tài sản đặc biệt do Nhà nước quản lý nên người sử dụng đất phải tuân theo những điều kiện nhất định khi sử dụng. Chính vì vậy, người dân khi muốn chuyển nhượng đất nông nghiệp mà cụ thể là đất trồng lúa thì cũng phải đáp ứng đủ điều kiện được pháp luật quy định.
➤ Xem thêm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay có hợp pháp không?
- Pháp luật định nghĩa về đất trồng lúa tại Điều 3 Nghị định số 35/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 62/2019/NĐ-CP như sau: “Đất trồng lúa là đất có các điều kiện phù hợp để trồng lúa, bao gồm đất chuyên trồng lúa nước và đất trồng lúa khác”. Từ định nghĩa trên có thể hiểu đất trồng lúa là loại đất được Nhà nước quy định với mục đích sử dụng là để trồng và sản xuất các loại lúa. Ngoài ra, luật cũng quy định có hai hình thái đất trồng lúa khác nhau, bao gồm:
- Đất chuyên trồng lúa nước là đất trồng được hai vụ lúa nước trở lên trong năm.
- Đất trồng lúa khác bao gồm đất trồng lúa nước còn lại là loại đất chỉ phù hợp cho việc trồng được một vụ lúa nước trong năm và đất trồng lúa nương.
- Về nguyên tắc, khi người sử dụng đất muốn thực hiện quyền sử dụng đất mà cụ thể là quyền chuyển nhượng thì phải đáp ứng đủ các điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể như sau:
- Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích đang sử dụng là trồng lúa;
- Đất không được có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất phải không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Lưu ý: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được người sử dụng đất đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và thời điểm có hiệu lực là kể từ khi đăng ký vào sổ địa chính.
Ngoài việc hộ gia đình, cá nhân khi muốn chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện chung thì đối với đất trồng lúa người nhận chuyển nhượng đất cũng cần lưu ý phải thoả mãn các điều kiện đặc trưng được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Người nhận chuyển nhượng không phải là tổ chức kinh tế.
- Tại khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định “Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
- Như vậy, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa phải là hộ gia đình hoặc cá nhân thì mới được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
- Cá nhân hoặc hộ gia đình phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp
- Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”. Theo đó, căn cứ để xác định cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định tại khoản 2 Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT cụ thể:
- Đối với cá nhân:
- Cá nhân đó phải đang sử dụng đất mà được nhận chuyển nhượng;
- Cá nhân nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp được hưởng lương thường xuyên, đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động hoặc đã thôi việc mà được hưởng trợ cấp xã hội;
- Người nhận chuyển nhượng phải có nguồn thu nhập thường xuyên từ việc sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng, có thể bao gồm trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
- Hộ gia đình phải đang sử dụng đất nông nghiệp mà được nhận chuyển nhượng;
- Phải có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc trường hợp được hưởng lương thường xuyên, đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động hoặc đã thôi việc mà được hưởng trợ cấp xã hội;
- Hộ gia đình có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng, có thể bao gồm trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh.
Lưu ý khi mua bán đất trồng lúa
- Khi mua bán quyền sử dụng đất trồng lúa người sử dụng đất phải lưu ý các vấn đề sau đây:
- Bởi vì đất trồng lúa được xếp vào nhóm đất nông nghiệp được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 nên khi nhận chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp, hộ gia đình, cá nhân cần phải lưu ý để được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 190 Luật đất đai năm 2013.
- Theo đó, người sử dụng đất chỉ được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác với mục đích là thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Hơn nữa, việc chuyển đổi này không cần nộp thuế thu nhập và lệ phí trước bạ.
- Theo quy định pháp luật tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và Điều 42 Luật công chứng 2014, hình thức chuyển nhượng đất trồng lúa phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất thì mới có giá trị pháp lý hay nói cách khác là được pháp luật công nhận. Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết bằng giấy viết tay thì sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ khi có tranh chấp xảy ra.
➤ Xem thêm: Có được tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng không?
- Trên đây là một số thông tin về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Người sử dụng đất khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng cần chú ý về điều kiện để được chuyển nhượng cũng như đối tượng nhận chuyển nhượng đất trồng lúa theo đúng quy định pháp luật. Để biết chi tiết thêm về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quý khách có thể liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ.
