Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay có hợp pháp không?
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay.
1.2 Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay.
2.1 Không xác lập quyền sử dụng đất.
2.2 Không thể thực hiện sang tên Sổ đỏ.
2.3 Giao dịch chuyển nhượng vô hiệu khi lập giấy tay.
3. Hợp thức hóa chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay.
3.1 Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014.
3.1.1 Thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận.
3.1.2 Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận.
3.2 Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 trở về sau.
Hiện nay vẫn tồn tại trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay. Liệu giấy viết tay có hợp pháp, đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên hay không? Tìm hiểu bài viết sau đây về quy định pháp luật liên quan đến giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tìm hiểu cách hợp thức hóa chuyển nhượng giấy tay để được pháp luật công nhận.
- Thực tế hiện nay cho thấy, vẫn còn rất nhiều trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện việc mua bán đất thông qua hình thức là giấy viết tay. Vậy hiểu như thế nào cho đúng về giấy viết tay? Giấy tay hay còn gọi là giấy viết tay có thể hiểu là như một văn bản ghi nhận sự việc giữa các bên xác lập giao dịch nào đó như giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các bên tự thỏa thuận và ký kết với nhau về vấn đề mua bán đất và không tiến hành công chứng, chứng thực. Đa số các giao dịch được lập ra vì các bên tin tưởng nhau và không muốn ra công chứng, chứng thực để mất khoản phí, thuế cho nhà nước. Tuy nhiên, chính vì sự trốn tránh này đã gây ra nhiều vụ tranh chấp đất đai, cũng chính vì lòng tin tưởng khiến cho các bên sau khi cãi vã không thể hòa thuận như trước.
- Pháp luật hiện nay không quy định cụ thể giấy viết tay là gì, nhưng thông qua thực tế xảy ra có thể thấy giấy viết tay không được xây dựng cơ sở pháp lý và không được định nghĩa rõ ràng. Đất đai là tài sản lớn và có giá trị nên khi thực hiện giao dịch mua bán dựa trên nền tảng pháp lý như vậy. Đồng thời để bảo đảm quyền và lợi ích của mình khi tham gia giao dịch thì các bên nên tìm hiểu kĩ quy định pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 10, Điều 3 Luật Đất đai 2013 là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua các hình thức như giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Theo quy định Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản theo hình thức phù hợp mà pháp luật quy định. Đồng thời, theo quy định tại khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp có sự tham gia của tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật.
- Tóm lại, theo quy định của pháp luật khi các bên có diễn ra giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần lập thành hợp đồng công chứng, chứng thực. Vậy nếu các bên giao dịch chuyển nhượng chỉ lập bằng giấy tay và dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau thì rất rủi ro.
➤ Xem thêm về: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
- Bên nhận chuyển nhượng không có quyền sử dụng đất mặc dù giao dịch của các bên đã được xác lập và đã tất toán tiền chuyển nhượng đất. Căn cứ theo quy định tại khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì giao dịch chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và đăng ký vào sổ địa chính thì mới có hiệu lực chuyển nhượng. Vậy trong trường hợp các bên không tiến hành lập thành văn bản có công chứng, chứng thực sẽ không đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện đăng ký biến động đất đai. Vậy không đăng ký biến động thì giao dịch chuyển nhượng không có hiệu lực. Trong trường hợp này có thể thấy bên bán là người chịu thiệt vì thực tế đã thanh toán đủ tiền nhưng về mặt pháp lý thì không được pháp luật công nhận quyền sử dụng.
- Không đủ căn cứ sang tên Sổ đỏ. Căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đất còn trong thời hạn sử dụng đất. Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải tiến hành thêm thủ tục sang tên Sổ đỏ để bảo đảm an toàn pháp lý. Trong hồ sơ để thực hiện thủ tục sang tên cần phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng chứng thực. Nếu không có thì rất phức tạp và có thể bên nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy giao dịch chuyển nhượng bằng giấy tay không bảo đảm an toàn pháp lý.
- Theo quy định tại khoản 2 Điều 117 và Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay sẽ bị vô hiệu do không đáp ứng điều kiện có hiệu lực về hình thức của giao dịch.
- Căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay vô hiệu sẽ có hậu quả pháp lý như sau:
- Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất kể từ thời điểm giao dịch được xác lập thông qua giấy viết tay;
- Khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận khi xác lập giao dịch;
Trường hợp không thể hoàn trả lại bằng hiện vật như những gì đã nhận ban đầu thì quy tiền để hoàn trả.
- Bên có lỗi gây ra thiệt hại cho việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay thì phải bồi thường thiệt hại.
- Căn cứ theo khoản 2, Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì trong trường hợp theo yêu cầu của một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay yêu cầu công nhận hợp đồng không đáp ứng điều kiện về hình thức thì Tòa án xem xét và công nhận hiệu lực của giao dịch đó trong trường hợp:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay được xác lập nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực
- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch
- Yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng bởi một bên hoặc các bên.
- Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Hợp thức hóa chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay
- Căn cứ theo quy định tại khoản 54, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ban hành ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số quy định hướng dẫn luật đất đai thì thủ tục đăng ký/cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa tiến hành thủ tục chuyển quyền theo quy định pháp luật thì người đang sử dụng đất sẽ tiến hành thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định pháp luật. Không thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp áp dụng bao gồm:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008. Không yêu cầu giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với thời điểm này người được cấp là người đang sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà đáp ứng điều kiện về giấy tờ quyền sử dụng theo quy định pháp luật. Trong trường hợp này có thể thửa đất sẽ được cấp cho người nhận chuyển nhượng nếu đáp ứng đủ điều kiện về giấy tờ pháp luật yêu cầu hoặc cấp giấy chứng nhận cho người chuyển nhượng nếu không đáp ứng đủ giấy tờ chuyển nhượng theo quy định pháp luật;
- Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
- Vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay trước ngày 01/7/2014 vẫn có giá trị tuy nhiên cần xem xét rõ ràng về thời gian chuyển nhượng để đáp ứng các điều kiện đi kèm để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
- Căn cứ theo quy định tại khoản 2, Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai đối với người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng đang có giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng làm đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và các giấy tờ khác liên quan để xin cấp giấy chứng nhận mới.
- Sau thời điểm ngày 01/7/2014 các bên tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy tay rất khó đáp ứng đủ các điều kiện để hợp thức hóa giấy viết tay đó. Vì theo quy định của khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013 người chuyển nhượng quyền sử dụng muốn chuyển nhượng phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định pháp luật: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, không bị kê biên bảo đảm tài sản thi hành án và còn phải trong thời hạn sử dụng đất.
- Theo quy định tại khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực vì vậy giấy tay trong thời điểm này sẽ là điều kiện dẫn đến việc giao dịch chuyển nhượng vô hiệu. Để hợp thức hóa trong trường hợp này có thể tiến hành như sau:
- Tìm lại người chuyển nhượng đất cho mình để tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng công chứng sau đó tiến hành sang tên Sổ đỏ;
- Hoặc khởi kiện ra tòa để yêu cầu công nhận hiệu lực giao dịch như mục 2.3 đã trình bày. Tuy nhiên việc yêu cầu công nhận giấy viết tay sẽ mất rất nhiều thời gian và phức tạp.
- Tóm lại, hiện nay giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay đã không còn hợp pháp. Pháp luật chỉ công nhận một số giao dịch chuyển nhượng bằng giấy tay ở thời điểm trong quá khứ. Để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng được thực hiện theo đúng quy định pháp luật thì các bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực, không lập bằng giấy viết tay.
