Vi bằng khi chuyển nhượng nhà đất
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Vi bằng là gì?
2. Giá trị pháp lý của vi bằng trong mua bán nhà đất.
3. Các trường hợp không được lập vi bằng.
4. Những lưu ý về việc lập vi bằng khi mua bán nhà đất.
4.1 Giá trị pháp lý của vi bằng.
4.2 Cơ quan có thẩm quyền lập vi bằng.
Hiện nay việc lập vi bằng thường xuất hiện rất nhiều trong các giao dịch mua bán nhà đất, tuy nhiên vẫn chưa có nhiều người hiểu đúng về vi bằng. Để hiểu rõ hơn thế nào là vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch mua bán nhà đất cũng như các điểm cần lưu ý khi lập vi bằng, nội dung bài viết dưới đây sẽ phân tích về việc này.
➤ Xem thêm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất.
- Theo quy định pháp luật tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP định nghĩa về vi bằng như sau: Vi bằng là “văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức”.
- Dựa theo quy định trên có thể hiểu vi bằng được lập dưới hình thức bằng văn bản được dùng để ghi nhận các sự kiện, hành vi mà có thật trên thực tế trong phạm vi toàn quốc theo yêu cầu của các cá nhân, cơ quan, tổ chức và người có thẩm quyền thực hiện là Thừa phát lại sẽ chứng kiến trực tiếp sự việc và lập vi bằng theo yêu cầu đó.
- Khi mua bán nhà đất nhiều người cho rằng vi bằng có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đã được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, quan điểm cũng như cách hiểu như trên là không đúng với quy định pháp luật về đất đai cũng như về giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch.
- Về nguyên tắc, khi hai bên thực hiện chuyển nhượng mua bán nhà đất thì phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng theo quy định pháp luật tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và Điều 42 Luật công chứng 2014, hình thức chuyển nhượng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà đất thì mới có giá trị pháp lý hay nói cách khác là được pháp luật công nhận. Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết bằng giấy viết tay hoặc chỉ lập vi bằng thì sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ khi có tranh chấp.
- Căn cứ tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định giá trị pháp lý của vi bằng như sau:
- Pháp luật cũng khẳng định vi bằng không thể thay thế cho văn bản đã công chứng, chứng thực hoặc văn bản hành chính khác.
- Vi bằng được pháp luật tố tụng công nhận làm nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự hoặc hành chính nếu có phát sinh tranh chấp;
- Vi bằng được xem là căn cứ thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân.
- Như vậy, vi bằng không thể được dùng để thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng hoặc chứng thực. Thay vào đó vi bằng chỉ được dùng để làm nguồn chứng cứ hoặc căn cứ chứng minh có tồn tại việc giao dịch giữa các bên trong giao dịch cũng như các công việc mà hai bên đã thực hiện.
- Người có yêu cầu lập vi bằng cũng cần lưu ý các trường hợp pháp luật không cho phép Thừa phát lại được lập vi bằng theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP cụ thể:
- Thừa phát lại không được nhận lập vi bằng đối với những việc làm mà liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân hoặc cho các đối tượng là người thân thích của mình;
- Thừa phát lại bị cấm lập vi bằng đối với việc xác nhận nội dung hoặc ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Cấm lập vi bằng để xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội đối với các bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại hay xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
- Cấm lập vi bằng để ghi nhận sự kiện, hành vi chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, hoặc tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu.
- Cấm lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện, hành vi của người yêu cầu để thực hiện các giao dịch trái pháp luật.
- Như vậy, pháp luật cũng quy định rõ Thừa phát lại không được lập vi bằng để thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên, Thừa phát lại vẫn được phép lập vi bằng ghi nhận các sự kiện liên quan đến việc chuyển nhượng nhà đất bao gồm:
- Ghi nhận có việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên trên thực tế hoặc dùng làm chứng cứ chứng minh khi có tranh chấp phải ra Toà hoặc để dùng làm chứng cứ trong các quan hệ pháp lý khác;
- Gi nhận việc đặt cọc tiền giữa các bên mua bán;
- Dùng để xác định tình trạng nhà đất;…
Lưu ý khi lập vi bằng mua bán đất
- Giá trị pháp lý của vi bằng chỉ ghi lại các hành vi hoặc sự kiện mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và được phép thực hiện. Các bên mua bán chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực hợp pháp của cơ quan có thẩm quyền. Việc mua bán bằng vi bằng không có giá trị pháp lý và khi thực hiện việc sang tên sẽ không được cho phép. Bởi vì, theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng chỉ ghi nhận các hành vi, sự kiện thực tế trong quá trình giao dịch mua bán và chỉ có giá trị pháp lý khi không thuộc các trường hợp không được lập vi bằng.
- Việc lập vi bằng chuyển nhượng nhà đất chỉ dùng để xác nhận các bên mua bán đã có sự thỏa thuận, đồng ý trong việc giao dịch tại thời điểm lập biên bản thỏa thuận.
- Theo Điều 3 và Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Văn phòng Thừa phát lại là cơ quan có thẩm quyền lập vi bằng theo yêu cầu của cơ quan, cá nhân tổ chức trong phạm vi toàn quốc, do đó Thừa phát lại không được phép ủy quyền hoặc nhờ người khác lập, ký tên thay mình vào vi bằng.
➤ Xem thêm: Những điều cần biết về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Trên đây là một số thông tin về việc lập vi bằng khi mua bán nhà đất mà các bên mua bán chuyển nhượng cần lưu ý khi thực hiện giao dịch. Để hiểu chi tiết hơn các vấn đề pháp lý liên quan đến vấn đề về quyền sử dụng đất cũng như để giải đáp các vướng mắc quý khách có thể liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ.
