Chuyển nhượng quyền sử dụng đất với từng loại đất
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Luật đất đai phân loại đất.
2. Điều kiện chung để Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
4. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp.
5. Dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đất đai là tài sản đặc thù được nhà nước quản lý chung. Chính vì vậy mà khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý một vài điều kiện. Mỗi loại đất có điều kiện để người sử dụng đất buộc tuân thủ khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Luật đất đai hiện hành phân loại đất theo mục đích sử dụng. Căn cứ quy định tại Điều 10 Luật Đất Đai 2013 thì đất đai được phân loại như sau:
- Nhóm thứ nhất là đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp được hiểu là loại đất phục vụ cho việc sản xuất, canh tác nông nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản, làm muối, chăn nuôi và trồng trọt. Theo mục đích sử dụng dụng thì đất nông nghiệp gồm các loại đất sau:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
- Nhóm đất thứ hai là đất phi nông nghiệp: Đất phi nông nghiệp là loại đất không dùng cho các mục đích nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi sản xuất nông nghiệp mà sử dụng cho việc ở, quốc phòng, an ninh, công trình cộng đồng, cơ quan nhà nước, trường học, công trình tín ngưỡng,..Đất phi nông nghiệp gồm các loại đất sau:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
- Nhóm đất thứ ba là đất chưa sử dụng: là đất bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Nghĩa là đất không thuộc một trong hai nhóm trên và chưa xác định được mục đích sử dụng thì được xem là đất chưa sử dụng.
- Về Điều kiện chuyển nhượng chung thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau trong luật đất đai 2013, Điều 188: Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.”
- Việc chuyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
- Ngoài điều kiện chung để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mỗi loại đất còn có điều kiện chuyển nhượng riêng tùy thuộc vào từng loại đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất với từng loại đất
- Khi muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng điều kiện chung là được, nhưng đối với với đất nông nghiệp thì cần thêm một số điều kiện. Vì đất nông nghiệp là đất đặc thù, cần được đảm bảo để duy trì sản xuất cung cấp đầy đủ sản lượng cho xã hội. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 169 Luật đất đai thì hộ gia đình - cá nhân được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú nhưng phải xét thêm các điều kiện bắt buộc được quy định tại Điều 191 luật Đất Đai 2013 như sau:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
- Theo quy định trên, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa nếu đất này chưa được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước phê duyệt. Thêm vào đó, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì đương nhiên không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Và nếu đất nông nghiệp trong khu vực vùng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng nếu không sinh sống trong khu vực này.
- Đất phi nông nghiệp là đất ở, đất sử dụng cho mục đích cộng đồng, quân sự,... không phải là đất phục vụ cho việc trồng trọt, sản xuất nông nghiệp, chăn nuôi. Để có thể sử dụng hợp lý đất phi nông nghiệp thì pháp luật hiện hành quy định một số điều kiện đến loại đất này.
- Thứ nhất, về điều kiện chung khi chuyển nhượng bắt buộc đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 188 Luật Đất Đai:
- Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất phải nằm trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài ra, pháp luật hiện hành quy định thêm điều kiện đối với các trường hợp đất phi nông nghiệp nằm trong khu vực đặc biệt:
- Thứ nhất, theo khoản 1 Điều 192 Luật Đất đai thì đối với hộ gia đình, cá nhân khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nếu đất này thuộc trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải ở trong khu vực này.
- Thứ hai, đối với người sử dụng đất là chủ đầu có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư kết cấu hạ tầng phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 194 Luật Đất Đai:
- Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
- Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận.
- Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng thì Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
- Trên đây là những thông tin cơ bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Thực tế trong quá trình giải quyết các hồ sơ về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn phát sinh nhiều vấn đề, khách hàng có thể liên hệ qua số hotline 1800 6365 để được tư vấn miễn phí.
- Ngoài ra, để tiện lợi cho việc làm hồ sơ nhanh và chính xác, cũng như rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quý khách hàng có thể tham khảo dịch vụ của Văn Phòng Công Chứng Nguyễn Thành Hưng.
