Hậu quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Tìm hiểu về hợp đồng thuê nhà.
1.1 Hợp đồng thuê nhà là gì?
1.2 Nội dung của hợp đồng thuê nhà.
2. Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
2.1 Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bên cho thuê.
2.2 Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bên thuê.
3. Hậu quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Việc thuê nhà sẽ không tránh khỏi trường hợp xảy ra những khúc mắc giữa người cho thuê và người thuê mà không thể hòa giải. Vậy khi nào các bên được quyền đơn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà? Tìm hiểu ngay
- Căn cứ theo Điều 472, Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng thuê tài sản được hiểu là “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”. Nghĩa là các bên có giao dịch thuê tài sản sẽ thỏa thuận với nhau và bên có tài sản muốn cho thuê sẽ giao lại việc sử dụng cho bên thuê trong một thời hạn, và bên thuê phải trả tiền để thuê tài sản đó.
- Đối với hợp đồng thuê nhà cũng vậy, bên có nhà muốn cho thuê và bên có nhu cầu thuê nhà có thỏa thuận với nhau để xác định giao dịch thuê nhà ở, sau đó bên thuê nhà sẽ được sử dụng nhà ở trong một thời hạn và phải thanh toán tiền thuê cho bên cho thuê nhà.
➤ Tìm hiểu thêm về: Có bắt buộc công chứng hợp đồng thuê nhà không?
- Theo quy định tại Điều 472, Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng thuê nhà ở hoặc hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác cũng sẽ được thực hiện theo quy định về hợp đồng thuê tài sản tại Bộ luật dân sự 2015 và các quy định khác liên quan. Đồng thời căn cứ tại khoản 1, Điều 120 Luật nhà ở 2014 thì các bên muốn tham gia giao dịch thuê nhà thì tiến hành thỏa thuận hợp đồng thuê nhà đảm bảo các nội dung được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014, bao gồm các nội dung sau đây:
- Thông tin của các bên trong giao dịch thuê nhà(đối với cá nhân:Họ và tên, CMND/CCCD/Hộ chiếu…; đối với tổ chức: tên tổ chức, địa chỉ của tổ chức…);
- Mô tả đặc điểm của ngôi nhà cho thuê;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê nhà;
- Thời hạn cho thuê nhà;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng;
- Cam kết của các bên về giao dịch thuê nhà;
- Các thỏa thuận khác(nếu có);
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà;
- Ngày/tháng/năm giao kết hợp đồng thuê nhà;
- Chữ ký, ghi rõ họ tên của các bên. Lưu ý trường hợp là tổ chức thì ghi rõ chức vụ của người ký và đóng dấu của tổ chức(nếu có).
Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
- Theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì trong thời hạn đang thuê nhà do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thì bên cho thuê không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi ngôi nhà đang cho thuê, trừ các trường hợp theo hướng dẫn tại mục 2.1 bài viết này.
- Bên cho thuê sẽ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thực hiện việc thu hồi nhà khi thuộc trường hợp như sau:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước/nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đáp ứng điều kiện đối tượng và điều kiện khác theo quy định của pháp luật;
- Bên thuê nhà không trả tiền thuê theo thỏa thuận hợp đồng từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng trong việc trễ tiền thuê;
- Bên thuê sử dụng nhà cho thuê không đúng mục đích theo thỏa thuận của các bên tại hợp đồng thuê;
- Bên thuê nhà tự ý đục phá/cơi nới/cải tạo/phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê sử dụng nhà đang thuê thông qua việc chuyển đổi/cho mượn/cho thuê lại nhưng không được sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê nhà làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
- Thuộc các trường hợp khác tại khoản 2 Điều 129 của Luật Nhà ở 2014
- Đối với bên thuê nhà thì quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thực hiện theo khoản 3, Điều 132 Luật Nhà ở 2014, cụ thể như sau:
- Bên cho thuê không thực hiện việc sửa chữa căn nhà ở khi có hư hỏng nặng xảy ra;
- Bên cho thuê tiến hành tăng giá thuê một cách bất hợp lý hoặc thực hiện việc tăng giá mà không thông báo cho bên thuê nhà được biết trước để thỏa thuận;
- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của chủ thể thứ ba.
- Lưu ý: Bên thực hiện việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải thông báo trước cho bên còn lại biết trước ít nhất là 30 ngày, trừ các trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trong trường hợp một trong các bên vi phạm việc thông báo mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định pháp luật.
- Hậu quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cũng sẽ tuân theo quy định chung về hậu quả của việc chấm dứt quan hệ hợp đồng. Cụ thể theo quy định tại Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 thì:
- Một trong các bên trong quan hệ thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và không phải thực hiện việc bồi thường thiệt hại khi bên còn lại vi phạm nghiêm trọng về nghĩa vụ theo hợp đồng thuê nhà hoặc do các bên thỏa thuận hoặc thuộc trường hợp pháp luật quy định. Trường hợp bên đơn phương chấm dứt hợp đồng không dựa trên hành vi vi phạm của bên còn lại mà do ý chí của bên muốn chấm dứt thì bên muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm theo quy định của pháp luật;
- Bên thực hiện việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải tuân thủ việc thông báo cho bên còn lại về việc chấm dứt hợp đồng, trường hợp không thông báo mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường cho bên còn lại;
- Khi hợp đồng thuê nhà bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng sẽ chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo về việc chấm dứt hợp đồng. Các bên trong quan hệ thuê nhà ở không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ các thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và các vấn đề thỏa thuận liên quan đến việc giải quyết tranh chấp;
- Nếu bên bị thiệt hại xuất phát từ hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận theo hợp đồng của bên còn lại sẽ được bồi thường.
- Tóm lại, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cần quan tâm đến các trường hợp được phép đơn phương theo quy định pháp luật. Đồng thời các bên phải thực hiện việc thông báo đến bên còn lại để đảm bảo sự thiện chí kể cả trong việc chấm dứt hợp đồng.
- Trên đây là một số tư vấn liên quan đến quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu còn vấn đề thắc mắc, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua tổng đài miễn phí 1800 6365 để nhận được sự hỗ trợ, tư vấn nhanh chóng và hiệu quả nhất
