Có được mua bán nhà ở xã hội hay không?
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Có được mua bán nhà ở xã hội hay không?
1.1 Nhà ở xã hội là gì?
1.2 Có được mua bán nhà ở xã hội hay không?
1.2.1 Mua bán nhà ở xã hội từ chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
1.2.2 Mua bán nhà ở xã hội từ các chủ thể khác đã sở hữu, sử dụng nhà.
1.2.3 Kết luận.
2. Đối tượng được mua bán nhà ở xã hội.
3. Thủ tục mua bán nhà ở xã hội.
3.1 Hồ sơ cần chuẩn bị.
3.2 Thủ tục mua bán nhà ở xã hội.
- Căn cứ theo quy định khoản 7, Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì Nhà ở xã hội là “nhà có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014”. Vậy hiểu đơn giản nhà ở xã hội cũng là nhà ở được xây dựng trong dự án xây dựng và phát triển xã hội theo quy định của pháp luật. Nhà ở xã hội là nhà được mua với mức giá ưu đãi nhất định, tuy nhiên không phải chủ thể nào cũng có quyền mua nhà ở xã hội, chỉ có chủ thể thuộc trường hợp hỗ trợ về nhà ở mới có quyền sở hữu loại hình nhà này.
- Theo quy định pháp luật Nhà ở hiện hành thì hoạt động mua bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định pháp luật. Việc mua bán nhà ở xã hội có thể chia thành các trường hợp cụ thể như sau:
- Đối với trường hợp chủ thể có nhu cầu mua nhà ở xã hội cần phải thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014 (hướng dẫn cụ thể tại mục 2.1 của bài viết này). Bên cạnh đó chủ thể còn cần đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật tại Điều 51, Luật Nhà ở 2014, bao gồm:
- Điều kiện về nhà ở;
- Điều kiện về nơi cư trú;
- Điều kiện về thu nhập.
- Nếu đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật, chủ thể có nhu cầu có thể chuẩn bị hồ sơ cần thiết và nộp tới cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra, xác thực thông tin của đối tượng. Khi xem xét hồ sơ đã phù hợp với điều kiện của pháp luật về giao dịch mua bán nhà xã hội thì chủ đầu tư và người có nhu cầu mua nhà sẽ tiến hành giao dịch mua nhà ở xã hội.
- Đối với trường hợp nhà ở xã hội, bên bán chưa đáp ứng đủ thời gian 05 năm sử dụng kể từ ngày hoàn tất việc thanh toán cho chủ đầu tư dự án có được mua bán nhà hay không? Theo quy định của pháp luật tại khoản 4, Điều 62 Luật Nhà ở 2014 thì trong trường hợp này chủ sở hữu không có quyền bán nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Pháp luật vẫn cho phép chuyển nhượng lại căn nhà đó nhưng bị ràng buộc về đối tượng mua nhà trong một số trường hợp. Đối tượng được phép mua nhà ở xã hội trong thời gian này, bao gồm:
- Đơn vị quản lý nhà ở xã hội;
- Trong trường hợp đơn vị quản lý nhà ở xã hội không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán thì chủ sở hữu có quyền bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014.
- Vậy, chủ thể có nhu cầu mua bán nhà xã hội khi chưa đủ thời hạn 05 năm sử dụng sẽ bị ràng buộc về mặt đối tượng mua và điều kiện pháp lý kèm theo.
- Đối với trường hợp nhà ở xã hội, bên bán đã đáp ứng đủ thời gian 05 năm sử dụng kể từ ngày hoàn tất việc thanh toán cho chủ đầu tư dự án và đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn nhà thì hoàn toàn có thể bán căn nhà cho đối tượng có nhu cầu và không bị ràng buộc (khoản 5, Điều 62 Luật Nhà ở 2014). Đối tượng mua căn nhà xã hội có thể là:
- Đối tượng bất kỳ không thuộc trường hợp sở hữu nhà xã hội theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014. Trường hợp này, người bán cần nộp lại tiền sử dụng đất cho Chính phủ và nộp thuế thu nhập cá nhân cho cơ quan thuế;
- Đối tượng được mua nhà ở hội theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014. Trường hợp này, người bán không cần nộp thuế thu nhập cá nhân, và chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán).
- Có được mua bán nhà ở xã hội hay không? Theo quy định pháp luật hiện hành thì việc mua bán nhà ở xã hội là hoàn toàn có thể. Tuy nhiên, vì đây là loại hình nhà ở được nhà nước phát triển để hỗ trợ cho những chủ thể khó khăn. Vì vậy để được phép mua bán nhà ở xã hội cần đáp ứng các điều kiện cụ thể trong từng giao dịch.
➤ Tìm hiểu thêm về: Điều kiện mua bán nhà ở xã hội mới nhất
- Đối tượng có quyền sở hữu nhà ở xã hội được quy định cụ thể tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014. Hiện nay, theo quy định có 9 đối tượng có quyền sở hữu nhà ở xã hội, bao gồm:
- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
- Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
- Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
- Sĩ quan/hạ sĩ quan nghiệp vụ/hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật/quân nhân chuyên nghiệp/công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ (không thuộc trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do có hành vi vi phạm pháp luật) theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật Nhà ở và chưa có nhà ở để sinh sống sau khi trả lại nhà ở công vụ;
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
- Đối với trường hợp Học sinh/sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập chỉ được hưởng chính sách hỗ trợ, sử dụng nhà ở trong thời gian học tập. Đồng thời theo quy định tại khoản 1, Điều 50 Luật Nhà ở 2014 thì đối tượng này chỉ có quyền thuê nhà ở xã hội, không có quyền sở hữu nhà ở xã hội.
Thủ tục mua bán nhà ở xã hội
- Nhà nước chỉ giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần cho mỗi hộ gia đình/cá nhân. Vì vậy pháp luật quy định đối tượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội cần phải chuẩn bị đầy đủ các thủ tục – hồ sơ mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư để họ xét duyệt hồ sơ. Chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua/thuê/thuê mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra thông tin của chủ thể xin hỗ trợ.
- Căn cứ theo quy định tại khoản 16, Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 sửa đổi, bổ sung Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 thì hồ sơ cần chuẩn bị để mua nhà ở xã hội, bao gồm:
Giấy tờ chung:
- Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội (theo mẫu tại Phụ lục I Thông tư 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021);
- Bản sao có chứng thực giấy tờ tùy thân của người đề nghị hưởng chính sách hỗ trợ: CMND/CCCD/Hộ chiếu còn thời hạn và giá trị sử dụng/giấy tờ khác theo quy định pháp luật;
- Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của người đề nghị hưởng chính sách hỗ trợ (giấy đăng ký kết hôn/giấy xác nhận tình trạng độc thân);
- Bản sao có chứng thực sổ hộ khẩu của người đề nghị hưởng chính sách hỗ trợ.
- Giấy tờ chứng minh về đối tượng và thực trạng nhà ở (tương ứng với từng đối tượng cụ thể):
- Người có công với cách mạng phải có: Giấy tờ chứng minh về đối tượng theo quy định của pháp luật về người có công với cách mạng, Giấy xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hưởng hỗ trợ nhà ở (được cấp bởi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc nơi đăng ký tạm trú từ một năm trở lên nếu có thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác).
- Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị phải có: Giấy xác nhận về đối tượng, giấy xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hưởng hỗ trợ nhà ở (được cấp bởi Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc nơi đăng ký tạm trú từ 01 năm trở lên nếu có thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác).
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan/hạ sĩ quan nghiệp vụ/hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật/quân nhân chuyên nghiệp/công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức phải có: Giấy xác nhận về đối tượng do cơ quan nơi làm việc của đối tượng cấp; Giấy xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hưởng hỗ trợ nhà ở do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú cấp hoặc nơi đăng ký tạm trú từ một năm trở lên nếu có thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật Nhà ở phải có: Giấy tờ chứng minh đối tượng được thuê nhà ở công vụ do cơ quan quản lý nhà ở công vụ cấp; Giấy xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở công vụ về việc đã trả lại nhà ở công vụ.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở phải có: bản sao có chứng thực chứng minh người đó có tên trong Danh sách thu hồi đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền; Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi người có nhà, đất bị thu hồi về việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư.
Giấy tờ chứng minh về nơi cư trú:
- Trường hợp đối tượng đăng ký xin mua nhà ở xã hội có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội thì phải có: bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó.
- Trường hợp đối tượng đăng ký mua nhà ở xã hội không có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội thì phải có: bản sao giấy xác nhận đăng ký tạm trú và giấy xác nhận đóng bảo hiểm xã hội từ 01 năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Giấy tờ chứng minh về nơi thu nhập:
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan/hạ sĩ quan nghiệp vụ/hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật/quân nhân chuyên nghiệp/công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức phải có: giấy xác nhận của cơ quan/đơn vị mà người đó đang làm việc về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
- Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị thực hiện việc: tự kê khai về mức thu nhập của bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai. ( trong trường hợp cần thiết Sở Xây dựng liên hệ với Cục thuế địa phương để xác minh thuế thu nhập của các đối tượng ).
- Tất cả các đối tượng theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở phải đáp ứng điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định pháp luật, trong trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu thì diện tích nhà ở bình quân dưới 10m2/người.
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ
- Đối tượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ theo quy định được hướng dẫn tại mục 3.1 và nộp hồ sơ cho chủ đầu tư có dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật.
- Bước 2: Chủ đầu tư tiếp nhận hồ sơ và ghi giấy biên nhận hồ sơ
- Sau khi tập hợp và tiếp nhận hồ sơ, người nhận hồ sơ sẽ ghi giấy biên nhận hồ sơ cho các chủ thể nộp hồ sơ. Chủ đầu tư xem xét từng hồ sơ đối chiếu với quy định của pháp luật liên quan đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014. Trường hợp dự án không còn quỹ nhà để giải quyết thì chủ đầu tư có trách nhiệm nêu rõ lý do và hoàn trả lại đầy đủ hồ sơ cho đối tượng nộp hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại hồ sơ cho người nộp để bổ sung, hoàn thiện.
- Bước 3: Lập danh sách các đối tượng gửi về Sở Xây dựng
- Chủ đầu tư dự án lập danh sách đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên và gửi về Sở Xây dựng địa phương để kiểm tra, xem xét điều kiện của các đối tượng.
- Bước 4: Chủ đầu tư giao kết hợp đồng mua bán nhà ở với đối tượng được phép sở hữu nhà ở xã hội
- Sau 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được danh sách, Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong dự án của mình để thỏa thuận, thống nhất và ký kết hợp đồng.
- Bước 5: Lập danh sách đối tượng đã mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
- Sau khi ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội chủ đầu tư dự án phải lập danh sách đầy đủ về các đối tượng đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội gửi về Sở Xây dựng địa phương để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được danh sách. Đồng thời chủ đầu tư cũng có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư và sàn giao giao dịch bất động sản hoặc trang thông tin điện tử của chủ đầu tư (nếu có).
- Lưu ý: Đây là trình tự thủ tục mua bán nhà ở xã hội giữa chủ đầu tư và những đối tượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật. Các trường hợp mua bán nhà ở xã hội từ chủ thể khác được thực hiện theo quy định pháp luật về mua bán nhà ở.
- Trên đây là bài viết Có được mua bán nhà ở xã hội hay không. Nếu quý khách hàng có những thắc mắc hãy liên hệ miễn phí với chúng tôi qua số hotline 1800 6365 để được tư vấn ngay vấn đề của bạn.
