Thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà và những điểm cần lưu ý
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Quy định pháp luật về việc cho thuê nhà
1.1 Khái niệm giao dịch thuê nhà và hợp đồng thuê nhà
1.2 Có bắt buộc công chứng hợp đồng thuê nhà hay không?
2. Những lưu ý không thể bỏ qua khi lập hợp đồng thuê nhà
2.1 Chủ thể cho thuê nhà
2.2 Nội dung hợp đồng thuê nhà
2.3 Tình trạng căn nhà trước khi thuê
2.4 Kiểm tra tình trạng pháp lý căn nhà cho thuê
3. Thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà
3.1 Hồ sơ cần chuẩn bị
3.2 Thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà
4. Dịch vụ công chứng hợp đồng thuê nhà
Hoạt động thuê nhà diễn ra khá phổ biến, đặc biệt tại các thành phố lớn. Để đảm bảo giá trị pháp lý cao nhất, các bên thường lựa chọn việc công chứng hợp đồng thuê nhà. Vậy thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà được thực hiện như thế nào? Cần lưu ý điều gì khi ký kết hợp đồng thuê nhà? Đọc bài viết để được giải đáp những thắc mắc trên.
- Giao dịch thuê hay cho thuê tài sản, đặc biệt là thuê nhà ở diễn ra rất phổ biến trong cuộc sống hiện nay. Chắc hẳn trong chúng ta ai cũng đã từng thực hiện giao dịch thuê tài sản như việc thuê truyện tranh, thuê trang phục biểu diễn văn nghệ,...Hay việc thuê xe, thuê rạp, bàn ghế phục vụ buổi lễ nào đó...Còn đối giao dịch thuê nhà ở cũng là một trong các giao dịch thuê tài sản, thường xảy ra ở các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hà Nội.
- Căn cứ theo Điều 472, Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng thuê tài sản được hiểu là “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”.Nghĩa là các bên có giao dịch thuê tài sản sẽ thỏa thuận với nhau và bên có tài sản muốn cho thuê sẽ giao lại việc sử dụng cho bên thuê trong một thời hạn, và bên thuê phải trả tiền để thuê tài sản đó. Vậy giao dịch thuê nhà cũng vậy, bên có nhà ở muốn cho thuê và bên có nhu cầu thuê nhà có thỏa thuận với nhau để xác định giao dịch thuê nhà ở, sau đó bên thuê nhà sẽ được sử dụng nhà ở trong một thời hạn và phải thanh toán tiền thuê cho bên cho thuê nhà ở.
- Theo quy định tại Điều 472, Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng thuê nhà ở hoặc hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác cũng sẽ được thực hiện theo quy định về hợp đồng thuê tài sản tại Bộ luật dân sự 2015 và các quy định khác liên quan. Đồng thời căn cứ tại khoản 1, Điều 120 Luật nhà ở 2014 thì các bên muốn tham gia giao dịch thuê nhà thì tiến hành thỏa thuận hợp đồng thuê nhà đảm bảo các nội dung được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014, bao gồm các nội dung sau đây:
“1.Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.”
- Có rất nhiều người thắc mắc hợp đồng thuê nhà có bắt buộc thực hiện công chứng hay không? Vì thông thường mọi người đều nghĩ những giao dịch có liên quan đến nhà ở, đất đai đều phải thực hiện công chứng. Căn cứ theo quy định tại khoản 2, Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì giao dịch cho thuê nhà hay nói cách khác là hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện thủ tục công chứng.
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà do các bên thỏa thuận. Trường hợp các bên không có thỏa thuận cụ thể thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ là thời điểm ký kết hợp đồng. Vậy hợp đồng thuê nhà không vi phạm các quy định có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch tại Điều 117 và 122 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng thuê nhà là giao dịch hợp pháp và có giá trị pháp lý kể từ khi các bên ký kết hợp đồng.
- Mặc dù pháp luật không quy định bắt buộc các bên vẫn nên thực hiện công chứng hợp đồng thuê nhà để bảo đảm giá trị pháp lý cao nhất. Nói như vậy không có nghĩa là việc lập hợp đồng không công chứng là không có giá trị pháp lý. Mà có thể xảy ra rủi ro nếu như các bên không hiểu rõ quy định pháp luật. Đặc biệt thiệt hại thường xảy ra đối với bên đi thuê nhà. Có những trường hợp người thuê nhà “dở khóc dở cười” vừa lập hợp đồng thuê nhà, sửa sang ngôi nhà phù hợp với mục đích sử dụng thì lại bị bên cho thuê đòi lại nhà. Vậy những chi phí đã bỏ ra sửa chữa, vận chuyển đồ đạc vào ngôi nhà ai phải chịu? Vậy trường hợp nếu các bên thực hiện lập, công chứng hợp đồng thuê nhà tại các tổ chức hành nghề công chứng sẽ được tư vấn rõ ràng các vấn đề pháp lý có thể xảy ra, giảm thiểu đáng kể rủi ro mà các bên có thể gặp phải.
- Đến với dịch vụ công chứng hợp đồng thuê nhà tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng, quý khách sẽ được tư vấn và hỗ trợ một cách nhanh chóng, chính xác và tiện lợi nhất.
- Đối với bên đi thuê nhà thì cần tìm hiểu thông tin bên cho thuê nhà chứng minh được họ là người sở hữu căn nhà, hoặc có quyền sử dụng căn nhà này. Vì có những trường hợp người cho bạn thuê nhà cũng đơn giản chỉ là người thuê nhà. Sau thời gian bạn ở chủ nhà thực sự đến đòi bạn tiền nhà nhưng bản bảo đã thanh toán cho “chủ nhà dỏm” và họ đã “bốc hơi” từ lúc nào. Thiệt hại bạn phải chịu tùy thuộc vào số tiền mà bạn đã thanh toán và số tiền bạn đã đặt cọc nhầm chủ nhà. Nên để đảm bảo an toàn pháp lý cho bản thân thì bạn nên kiểm tra thông tin sở hữu của người cho bạn thuê nhà đối với căn nhà để mình không trở thành đối tượng bị lừa
- Thông thường, các hợp đồng thuê nhà hiện nay có các thỏa thuận một khoản tiền đặt cọc để bên cho thuê ràng buộc việc bên thuê nhà không phá hoại các tài sản trong căn nhà đó, cũng như hư hỏng trong căn xảy ra. Tuy nhiên bên đi thuê nhà nên tìm hiểu thật kỹ về vấn đề tiền cọc này, có những trường hợp sau khi người thuê nhà dọn đi khi hỏi lại tiền đặt cọc thì bên cho thuê nhà kiếm cớ hư hỏng cái này, cái kia và không trả lại tiền đặt cọc cho những người đi thuê. Rủi ro lúc này bên đi thuê không biết kêu ai vì khoản tiền này thường chỉ được quy định là số tiền bao nhiêu chứ không quy định lỗi gì sẽ bị trừ, nội dung cụ thể thanh lý tiền đặt cọc như thế nào. Ngoài ra, hợp đồng thường được bên cho thuê nhà soạn sẵn nên người đi thuê nên đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng như quyền và nghĩa vụ các bên, thời hạn thanh toán...để tự bảo vệ chính mình. Đừng chủ quan đến khi tranh chấp xảy ra mới lo thì có những vấn đề bạn sẽ không thể chứng minh được.
- Có rất nhiều trường hợp sau khi thuê một thời gian chủ nhà đột nhiên đòi tiền hư cái cửa sổ, hư cái kệ… Và bạn là người đi thuê chẳng nhớ mình đã làm hư nó từ lúc nào? Chủ nhà thường lợi dụng việc bạn không kiểm tra những lỗi nhỏ trong ngôi nhà từ trước, rồi vô cớ đòi bạn một khoản tiền bồi thường. Nhưng vì sự bất cẩn và không có chứng cứ bạn không thể làm gì ngoài sự ngậm ngùi. Vì vậy trước khi thuê nhà bạn nên chụp lại tất cả ngóc ngách nhà rồi gửi cho chủ nhà và khẳng định trước khi thuê nhà là những lỗi này đã phát sinh rồi. Đồng thời, có những thứ hao mòn tự nhiên không được tính tiền bồi thường. Hay như cái máy lạnh trong phòng bạn không sử dụng mà đột nhiên vào một ngày nào đó nó hỏng và chủ nhà đổ tội tại bạn. Những vấn đề trong nhà có những thứ bạn không sử dụng thì bạn không có trách nhiệm bồi thường khi nó xảy ra vấn đề.
- Người đi thuê nhà nên chú ý về vấn đề này có nhiều trường hợp thuê căn nhà đang bị tranh chấp hay đang bị thế chấp ở Ngân hàng. Bạn mới vô ở một hai ngày thì bị người thi hành án cưỡng chế thi hành án hay bị người nào đó đuổi khỏi nhà không phải chủ nhà mà bạn đã thuê. Bạn chưa biết chuyện gì xảy ra thì tiền cọc cũng đã đi theo chủ nhà từ khi nào. Vì vậy các vấn đề pháp lý của căn nhà cũng nên được tìm hiểu kỹ càng
- Căn cứ theo quy định tại Điều 40, Điều 41 Luật công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ sau đây để tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà:
- Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu có sẵn của tổ chức hành nghề công chứng);
- Dự thảo Hợp đồng thuê nhà (có thể tự soạn hoặc đến tổ chức hành nghề công chứng để được hướng dẫn);
- Bản chính giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng: CMND/CCCD/Hộ chiếu còn thời hạn và giá trị sử dụng hoặc giấy tờ khác của các bên có yêu cầu công chứng hợp đồng thuê nhà;
- Bản chính giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của các bên(giấy đăng ký kết hôn/giấy xác nhận tình trạng độc thân);
- Sổ hộ khẩu của các bên;
- Bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng liên quan đến hợp đồng thuê nhà.
- Khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà tại Văn phòng Công chứng Nguyễn Thành Hưng, qúy khách hàng sẽ được Công chứng viên tư vấn và hướng dẫn tận tình về hồ sơ pháp lý để thực hiện thủ tục công chứng.
Trình tự thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà được tiến hành như sau:
- Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
- Các bên yêu cầu công chứng tiến hành chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo giấy tờ hướng dẫn ở mục trên và nộp hồ sơ tại tổ chức có thẩm quyền công chứng theo quy định của pháp luật.
- Lưu ý: Căn cứ Điều 42 Luật công chứng 2014 thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được thực hiện thủ tục công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.
- Bước 2: Kiểm tra hồ sơ
- Công chứng viên tiến hành kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ các bên yêu cầu công chứng đã nộp. Sau khi kiểm tra hồ sơ và nhận thấy hồ sơ đã đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý yêu cầu công chứng và ghi vào sổ công chứng.
- Bước 3: Soạn thảo hợp đồng thuê nhà
- Trường hợp người yêu cầu công chứng đã chuẩn bị dự thảo hợp đồng thì công chứng viên kiểm tra nội dung và hình thức của văn bản.Trường hợp trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, nội dung của văn bản không phù hợp quy định của pháp luật, Công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Nếu người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì Công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
- Trường hợp văn bản do Công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng: nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì Công chứng viên soạn thảo hợp đồng.
- Bước 4: Ký tên
- Các bên yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho các bên cùng nghe theo đề nghị của các bên yêu cầu công chứng.
- Các bên yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký xác nhận vào từng trang của văn bản đó. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ hồ sơ đã nêu ở mục trên để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký tên cụ thể vào từng trang của hợp đồng theo quy định của pháp luật.
- Bước 5: Nộp phí và nhận kết quả
- Nộp phí theo quy định cụ thể của cơ quan có thẩm quyền công chứng và nhận giấy hẹn trả kết quả. Nhận kết quả là hợp đồng thuê nhà đã được công chứng theo giấy hẹn.
- Khi tiến hành dịch vụ công chứng hợp đồng thuê nhà tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng, quý khách sẽ được tư vấn nhiệt tình từ đội ngũ công chứng viên có kinh nghiệm, và chuyên môn. Trường hợp quý khách không thể trực tiếp đến thực hiện thủ tục công chứng tại văn phòng, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ ký ngoài trụ sở để đảm bảo thuận tiện nhất cho khách hàng. Hãy liên hệ với chúng tôi qua số hotline miễn phí 1800 63 65 khi quý khách có nhu cầu thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà.
- Văn phòng Công chứng Nguyễn Thành Hưng được thành lập theo quyết định số 675/QĐ-UBND ngày 23 tháng 2 năm 2016 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và đã đi vào hoạt động theo Giấy phép Đăng ký hoạt động số 41.02.0050/TP-CC-ĐKHĐ ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đội ngũ công chứng viên có kinh nghiệm, kiến thức chuyên môn sâu rộng, tận tình phục vụ sẽ mang đến cho quý khách hàng trải nghiệm tốt nhất khi sử dụng dịch vụ công chứng tại văn phòng. Văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng rất vinh dự và tự hào được cung cấp cho Quý khách các dịch vụ liên quan đến lĩnh vực công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
- Hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua tổng đài miễn phí 1800 63 65 để nhận được sự hỗ trợ, tư vấn nhanh chóng và hiệu quả nhất về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà.
