Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quy hoạch
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1.Đất đai trong quy hoạch là gì?
2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quy hoạch.
3. Điều kiện khi mua bán đất.
4. Cách kiểm tra khu đất đó có thuộc diện quy hoạch?.
4.1 Kiểm tra thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4.2 Kiểm tra quy hoạch tại Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn hoặc văn phòng đăng ký đất đai.
4.3 Kiểm tra qua mạng tại cổng thông tin điện tử.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong vùng quy hoạch đang là vấn đề được nhiều người sử dụng đất quan tâm hiện nay, đặc biệt nhu cầu mua bán, chuyển nhượng đất đang ngày càng tăng. Một trong những quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là mua bán, chuyển nhượng, tuy nhiên quyền này sẽ bị hạn chế nếu là đất quy hoạch. Do đó, người sử dụng có đất thuộc diện quy hoạch và muốn sang nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật trong từng trường hợp cụ thể. Nội dung sau đây sẽ giúp người đọc hiểu rõ hơn về đất đai trong quy hoạch là gì? Người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện nào để được chuyển nhượng đất cũng như các cách kiểm tra thông tin về quy hoạch đất đai hiện nay.
➤ Xem thêm: Các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Trước tiên, để hiểu thế nào là đất quy hoạch thì phải tìm hiểu thế nào là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Căn cứ tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì:
- Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
- Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
- Từ quy định trên cho thấy, đất đai trong quy hoạch là phần diện đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất mà do mỗi địa phương lập ra, được phân theo mục đích sử dụng và theo từng kỳ trong một khoảng thời gian nào đó.
- Chính vì thế, căn cứ vào tình hình thực tế ở mỗi địa phương cũng như quy hoạch sử dụng đất của địa phương đó mà việc quy hoạch này không mang tính chất cố định, chỉ phù hợp với mục đích và kế hoạch sử dụng đất trong khoảng thời gian nhất định.
Theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai năm 2013 thì đất thuộc diện trong quy hoạch thường sẽ có hai trường hợp xảy ra.
- Trường hợp thứ nhất: Khi không có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện
- Nếu quy hoạch sử dụng đất hằng năm được công bố trong khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện chưa có thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Lúc này người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
- Trường hợp thứ hai: Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện
- Đối với trường hợp này họ vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên, người sử dụng đất lúc này không được xây dựng, sửa mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thực hiện.
- Như vậy, người sử dụng đất trong trường hợp khu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì họ vẫn có thể chuyển nhượng (hoặc sang nhượng) quyền sử dụng đất cho người khác cho tới khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thu hồi hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đề ra.
- Lưu ý:
- Sau 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được công bố đối với phần diện tích đất phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất nhưng vẫn chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì lúc này cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phải:
- Điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất đó.
- Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không thực hiện việc điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có thực hiện nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất lúc này có đầy đủ các quyền sử dụng đất mà không bị hạn chế.
Điều kiện chuyển nhượng đất quy hoạch
- Người sử dụng đất thuộc diện trong quy hoạch vẫn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thực hiện việc mua bán, sang nhượng đất để đảm bảo không trái với quy định của pháp luật còn phải đáp ứng một số điều kiện được nêu rõ tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ hai trường hợp sau thì không cần:
- Người nhận thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam nhưng định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp sổ đỏ nhưng vẫn được quyền bán.
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp người sử dụng đất nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì được bán đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất chuyển nhượng không được có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất vẫn còn thời hạn sử dụng.
➤ Xem thêm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay có hợp pháp không?
- Người mua đất có thể kiểm tra trực tiếp tình trạng phần diện tích đất cần mua có thuộc diện quy hoạch theo kế hoạch sử dụng đất hay không. Bởi vì, thông thường các khu đất thuộc diện quy hoạch sẽ được ghi chú rõ trong phần chú thích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) và trong đó cũng nêu rõ phần diện tích đất đó nằm trong diện quy hoạch gì.
- Người dân có thể đến gặp trực tiếp UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để nhờ cán bộ phụ trách địa chính kiểm tra thông tin quy hoạch đất tại địa bàn của mình.
- Bên cạnh đó, cũng có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai quận/ huyện nơi có thửa đất cần biết thông tin quy hoạch để xin trích lục thông tin.
- Theo quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018, về nguyên tắc toàn bộ nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố, công khai chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được phê duyệt. Theo đó, UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố, công khai:
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện;
- Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã).
- Lưu ý: Việc công khai này được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.
- Tóm lại, người sử dụng đất mà có đất đang nằm trong diện quy hoạch thì vẫn có thể được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Khi đó, việc mua bán đất cũng phải đáp ứng đủ điều kiện mua bán đất theo pháp luật quy định.
