Chuyển nhượng đất thuê
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Các trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất.
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê đối với tổ chức.
2.1 Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
2.2 Tổ chức kinh tế và tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.
3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.
4. Những lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất được pháp luật đất đai quy định cụ thể tùy theo từng hình thức cho thuê đất cũng như đối tượng cho thuê. Cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức cần phải lưu ý các trường hợp được phép chuyển nhượng để thực hiện đất thuê theo đúng luật định. Nội dung bài viết sau đây sẽ giúp cung cấp thông tin chi tiết về việc chuyển nhượng đất thuê.
➤ Xem thêm: Quy định chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Căn cứ tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước cho thuê đất dưới hai hình thức là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Các trường hợp Nhà nước cho thuê đất cụ thể như sau:
- Nhà nước cho thuê đất đối với hộ gia đình hoặc cá nhân:
- Sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Muốn tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp mà vượt hạn mức được giao;
- Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
- Sử dụng đất phục vụ cho việc xây dựng các công trình công cộng với mục đích kinh doanh.
- Nhà nước cho thuê đất đối với các tổ chức:
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đầu tư nhà ở để cho thuê;
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất với mục đích xây dựng công trình sự nghiệp;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất cho mục đích xây dựng trụ sở làm việc.
- Tổ chức kinh tế mà được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 167 và khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013.
- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được thuê đất mà tiền thuê đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì vẫn được phép chuyển nhượng đất. Tuy nhiên khi thực hiện việc chuyển nhượng đất cần phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất với mục đích để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận nhưng được miễn hoặc giảm tiền tiền thuê đất thì vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Pháp luật có quy định cụ thể tại Điều 175 Luật đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế và tổ chức sự nghiệp công lập mà sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm có các quyền sau:
- Quyền chung của người sử dụng đất;
- Được phép thế chấp tài sản của mình gắn với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Được bán tài sản của mình gắn với đất thuê khi có đủ điều kiện luật định;
- Được quyền góp vốn bằng tài sản của mình gắn với đất thuê;
- Được cho người khác thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với khu đất đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Như vậy, tổ chức mà được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê
- Các hộ gia đình và cá nhân khi thuê đất nông nghiệp của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013.
- Còn đối với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm, hộ gia đình và cá nhân khi thuê đất nông nghiệp của Nhà nước thì chỉ được phép thực hiện các quyền sau mà không được phép chuyển nhượng đất:
- Có các quyền chung khi sử dụng đất như được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, được bảo hộ, bồi thường đất,...;
- Được bán tài sản của mình gắn liền với đất thuê;
- Được quyền để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;
- Có thể cho người khác thuê các tài sản thuộc sở hữu của mình mà gắn liền với đất thuê;
- Có quyền thế chấp bằng tài sản sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng tại Việt Nam, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân;
- Được phép góp vốn bằng tài sản mà do mình sở hữu gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài cho việc hợp tác sản xuất, kinh doanh.
- Như vậy, dựa theo quy định trên hộ gia đình hoặc cá nhân thuê đất từ Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê. Còn nếu thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì không được phép chuyển nhượng đất thuê.
- Về nguyên tắc, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng đất thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung về chuyển nhượng được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
- Bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng;
- Đất không được có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất phải không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Lưu ý: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được người sử dụng đất đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và thời điểm có hiệu lực là kể từ khi đăng ký vào sổ địa chính.
- Về hình thức chuyển nhượng, theo quy định pháp luật tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và Điều 42 Luật công chứng 2014, khi chuyển nhượng đất phải lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất thì mới có giá trị pháp lý hay nói cách khác là được pháp luật công nhận. Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết bằng giấy viết tay thì sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ khi có tranh chấp xảy ra.
➤ Xem thêm: Thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao lâu?
- Tóm lại, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải phụ thuộc vào đối tượng được cho thuê là tổ chức hay cá nhân, hộ gia đình. Khi thực hiện việc chuyển nhượng đất thuê bên chuyển nhượng cũng cần phải đáp ứng đủ các điều kiện để được phép chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật.
