Quy định chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1.Khái niệm và chủ thể trong hoạt động chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2. Các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1. Điều kiện chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Luật Đầu Tư:
2.2. Điều kiện Chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai
2.3. Điều kiện chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định trong luật Kinh doanh bất động sản
3. Tư vấn thủ tục chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ngày nay hoạt động chuyển nhượng dự án, đặc biệt là Chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra càng ngày càng nhiều. Đây là thủ tục chuyển nhượng tương đối khó và phức tạp vì liên quan đến luật đầu tư và luật đất đai, kinh doanh bất động sản. Về hình thức, thủ tục trong luật đều quy định. Vậy quý độc giả cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng làm rõ thêm về hoạt động chuyển nhượng dự án gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Hiện tại pháp luật hiện hành không quy định rõ khái niệm về chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng trong các quy định hiện hành có quy định hoặc nhắc đến việc “Chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Cụ thể được nhắc đến tại khoản 1 Điều 46 Luật Đầu Tư 2020. Như vậy có thể hiểu hoạt động chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai chủ đầu tư với nhau. Có thể khái quát hơn là chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chủ đầu tư này có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục hoàn thiện việc đầu tư, kinh doanh, sản xuất. Mặt khác bên chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Chủ thể hoạt động chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Muốn chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định ở pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trong phạm vi bài này, Văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng gửi đến quý khách điều kiện để chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
2.1. Điều kiện chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Luật Đầu Tư:
- Pháp luật hiện hành quy định nhà đầu tư muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tuân thủ các điều kiện theo quy định của luật đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Cụ thể tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đầu tư 2020 quy định như sau:
- Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật này;
- Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;
- Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
- Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
- Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.
- Như vậy, khi chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài việc dự án đáp ứng các yêu cầu của luật đầu tư còn phải tuân thủ các điều kiện của luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản và luật nhà ở.
- Khi chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chủ đầu tư chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần lưu ý các điều kiện quy định ở Luật Đất Đai 2013 như sau:
- Đối với chủ đầu tư chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải đáp ứng các điều kiện tại 26 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP:
- Thứ nhất, Đất thuộc dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không được kê biên để đảm bảo thi hành án và đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất
- Thứ hai, Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) theo quy định như sau:
- Nếu chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của dự án;
- Nếu chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển nhượng.
- Người nhận chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 58 Luật Đất đai 2013. Cụ thể như sau:
- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên
- Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác
- Chuyển nhượng dự án gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài tuân thủ các điều kiện quy định tại luật đất đai, luật đầu tư các chủ đầu tư chuyển nhượng dự án và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án cần phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản như sau:
- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
- Bài viết trên đã khái quát một phần về khái niệm cũng như điều kiện chuyển nhượng dự án gắn với quyền sử dụng đất. Xét về mặt thực tế, hồ sơ và thủ tục làm chuyển nhượng dự án gắn với quyền sử dụng đất khá phức tạp và cần sự tư vấn của các chuyên gia về mặt pháp lý.
- Hi vọng với những thông tin cung cấp về chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã giải đáp phần nào thắc mắc của quý khách. Để tránh những rủi ro pháp lý và những vướng mắc về hồ sơ, quý khách liên hệ đến văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng để được hỗ trợ thêm về các thủ tục cũng như các yêu cầu của pháp luật hiện hành. Hoặc quý khách có thể gọi điện đến số hotline: 1800 6365 để được tư vấn và tìm hiểu về các gói dịch vụ của văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng.
