Thời hạn chuyển nhượng đất đai
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1.Thời hạn sử dụng đất theo quy định hiện nay.
1.1 Đối với đất sử dụng ổn định lâu dài.
1.2 Đối với đất có thời hạn sử dụng đất.
2. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển nhượng đất đai.
3. Những điều cần lưu ý khi hết thời hạn sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác là một trong các quyền của người sử dụng đất được pháp luật cho phép khi sử dụng đất đai. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể hiểu rõ hết được các điều kiện để được chuyển nhượng đất đai, dẫn đến việc có những trường hợp đất do mình đứng tên mà vẫn không thể chuyển nhượng được do hết thời hạn sử dụng đất. Do đó, khi chuyển nhượng, mua bán đất đai thì người sử dụng đất cần phải xem xét thời hạn đối với loại đất mình đang sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.
- Quy định pháp luật hiện hành cũng như các văn bản pháp luật không có khái niệm cụ thể về đất có thời hạn sử dụng là gì, nhưng khi căn cứ vào các quy định về thời hạn sử dụng đất có thể hiểu:
- Thời hạn sử dụng đất là một khoảng thời gian nhất định mà người sử dụng đất được pháp luật cho phép họ có quyền chiếm hữu và sử dụng một diện tích đất cụ thể, diện tích đất đó được Nhà nước giao, cho thuê hoặc nhận quyền sử dụng đất từ người khác phù hợp với mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ tại khoản 2 Điều 15 Luật Đất đai năm 2013, thời hạn sử dụng đất được Nhà nước quy định sử dụng theo hai hình thức sau đây:
- Đất ổn định lâu dài.
- Đất có thời hạn.
➤ Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
- Đất sử dụng ổn định lâu dài theo khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là đất mà người sử dụng đất được phép sử dụng lâu dài, liên tục vào một mục đích nhất định và không xác định cụ thể thời hạn chấm dứt quyền sử dụng đất. Các trường hợp người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài được quy định cụ thể theo hình thức liệt kê tại Điều 125 Luật đất đai 2013 như sau:
- Đất ở đang được hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân tộc và kết hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản;
- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
- Đất được hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ hoặc sản xuất phi nông nghiệp mà không thuộc loại đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh hoặc cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đền thờ, miếu thờ;
- Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất hiện do tổ chức kinh tế đang sử dụng.
- Người sử dụng đất khi có đất thuộc các trường hợp trên đây thì được sử dụng đất lâu dài mà không bị Nhà nước giới hạn về thời hạn sử dụng đất. Nhằm mục đích tạo điều kiện cho người sử dụng yên tâm sử dụng đất để sản xuất, ổn định sinh sống đối với các mục đích sử dụng đất trên.
- Đất có thời hạn sử dụng là những trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà có quy định về việc giới hạn quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian cụ thể theo từng mục đích sử dụng được quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013 cụ thể như sau:
- Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo hạn mức giao đất cụ thể, trường hợp này thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất là 50 năm.
- Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân mà được Nhà nước cho thuê thì có thời hạn sử dụng không quá 50 năm.
- Đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mà tổ chức được giao đất, cho thuê đất hoặc đất được sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước xem xét dựa trên đơn xin giao đất, thuê đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhưng không quá 50 năm.
- Các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm.
- Dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
- Đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao có thời hạn không quá 99 năm.
- Thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn có thời hạn cho thuê không quá 05 năm.
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.
- Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê, giao đất, công nhận quyền sử dụng đất mà khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định theo từng trường hợp nêu trên.
- Ngoài ra, nếu trên một thửa đất có nhiều mục đích sử dụng khác nhau thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính. Và thời hạn giao đất, cho thuê đất sẽ được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thời hạn quyền sử dụng đất
- Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về các điều kiện để được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất là một trong các tiêu chí bắt buộc phải có khi thực hiện việc chuyển nhượng. Theo đó, khi người sử dụng đất muốn bán đất, hoặc người mua đất muốn nhận chuyển nhượng đất hợp pháp thì mảnh đất cần chuyển nhượng đó phải còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Căn cứ tại Điều 128 Luật Đất đai 2013, cách xác định thời hạn sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất mà pháp luật có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Còn đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì người nhận chuyển nhượng vẫn được sử dụng đất ổn định lâu dài.
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn sử dụng mà pháp luật quy định khi đến hết thời hạn mà người sử dụng đất không thực hiện việc gia hạn thì sẽ bị Nhà nước thu hồi đất theo điểm d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.
- Khi đất đã hết thời hạn sử dụng mà không gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thì người sử dụng cũng sẽ không được phép chuyển quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.
- Đối với trường hợp thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp mà sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn khi hết thời hạn thuê đất thì không được gia hạn mà phải trả lại đất cho Uỷ ban Nhân dân cấp xã.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thì khi hết thời hạn sử dụng đất nếu vẫn có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất có thời hạn là 50 năm theo quy định tại Điều 210 Luật đất đai 2013.
➤ Xem thêm: Các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất thuộc trường hợp có thời hạn sử dụng thì các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cần phải lưu ý về thời hạn sử dụng đất. Nếu đất hết thời hạn thì phải gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng tại cơ quan có thẩm quyền để được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
