Chuyển nhượng đất không công chứng có được cấp giấy chứng nhận?

Chuyển nhượng đất không công chứng

TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH

1. Quy định pháp luật về quyền của người sử dụng đất.

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

3. Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng vẫn được cấp giấy chứng nhận.

3.1 Trường hợp một bên trong hợp đồng là tổ chức kinh doanh bất động sản.

3.2 Trường hợp thực hiện chuyển nhượng đất trước ngày 01/01/2008 hoặc từ ngày 01/01/2008 đến ngày 01/07/2014.

3.3 Trường hợp khi một bên hoặc các bên đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ đã thoả thuận trong hợp đồng.

  Các bên khi thực hiện việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì mới hợp pháp. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất mà không thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì có được pháp luật cho phép xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Nội dung dưới đây sẽ giải đáp thắc mắc về vấn đề này.

➤ Xem thêm:  Hợp đồng mua nhà có cần công chứng không?

1. Quy định pháp luật về quyền của người sử dụng đất

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
• Chuyển quyền sử dụng đất là “việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được định nghĩa tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 cụ thể được xem như một chứng thư pháp lý mà được Nhà nước xác nhận một cách hợp pháp về quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất.
• Theo quy định pháp luật tại Điều 167, 168 và Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện quyền chuyển nhượng đất đai khi đã có Giấy chứng nhận.

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

• Về nguyên tắc, khi người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng đầy đủ các các điều kiện chung về việc chuyển nhượng đất đai được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

• Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp;
• Đất chuyển nhượng không được có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất phải không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất.

• Về hình thức, pháp luật cũng quy định rõ tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi các bên thực hiện việc chuyển nhượng đất phải lập thành văn bản hay nói cách khác là hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được pháp luật thừa nhận khi được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Cơ quan có thẩm quyền công chứng là Văn phòng công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân xã nếu là chứng thực.
• Như vậy, người sử dụng đất được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc mua bán đất khi đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng nêu trên và hợp đồng chuyển nhượng đất phải có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định các trường hợp ngoại lệ cho phép người sử dụng đất vẫn được phép xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù hợp đồng chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện về hình thức là phải được công chứng hợp pháp.

 3. Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng vẫn được cấp giấy chứng nhận

Trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không công chứng

3.1 Trường hợp một bên trong hợp đồng là tổ chức kinh doanh bất động sản

• Căn cứ tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất không cần phải thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất mà vẫn được làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận nếu một trong các bên chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất động sản.
• Theo đó, nếu mà một trong các bên tham gia hợp đồng mua bán đất là tổ chức có hoạt động kinh doanh bất động sản theo giấy phép đăng ký kinh doanh thì không nhất thiết phải thực hiện việc công chứng hợp đồng mà vẫn được cấp sổ đỏ, trừ khi có yêu cầu từ phía các bên về việc công chứng.

3.2 Trường hợp thực hiện chuyển nhượng đất trước ngày 01/01/2008 hoặc từ ngày 01/01/2008 đến ngày 01/07/2014

• Căn cứ tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, người đang sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu:

• Đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2008 mà đất nhận chuyển nhượng đó chưa được cấp Giấy chứng nhận;
• Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà người sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

• Lưu ý: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ lúc này không được buộc hoặc yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải nộp các văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất.
• Các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cụ thể:

• Các loại giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Ngoài ra còn các loại giấy tờ khác và phải được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 như sổ mục kê đất, sổ kiến điền,…

3.3 Trường hợp khi một bên hoặc các bên đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ đã thoả thuận trong hợp đồng

• Bộ luật dân sư năm 2015 cũng đã quy định một trường hợp ngoại lệ đối với hình thức của giao dịch là điều kiện có hiệu lực tại khoản 2 Điều 129 như sau:
• “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.
• Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng đất đai về nguyên tắc pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì mới có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó thì lúc này khi xảy ra tranh chấp Tòa án vẫn công nhận hiệu lực của hợp đồng nếu một trong các bên có yêu cầu công nhận. Và sau khi được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

➤ Xem thêm: Khi nào được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa?

• Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng đất khi không công chứng hợp pháp thì vẫn được phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp ngoại lệ mà pháp luật cho phép như nội dung bài viết được chia sẻ ở trên. Do đó, người sử dụng đất cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu rơi vào các trường hợp trên.