Hình 1. Hợp đồng mua nhà có cần công chứng không?
Hợp đồng mua bán nhà luôn là vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt là về thủ tục công chứng loại hợp đồng này. Vậy, hợp đồng mua bán nhà có cần phải công chứng không? Bài viết sau sẽ giải đáp câu hỏi này và các vấn đề pháp lý liên quan.
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Hợp đồng mua bán nhà là gì?
2. Hợp đồng mua bán nhà có bắt buộc phải công chứng không?
3. Điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà.
3.1. Chủ thể.
3.2. Nhà được mua bán.
4. Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà.
4.1. Thành phần hồ sơ.
4.2. Các bước thực hiện.
- Căn cứ Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên bán nhà sẽ chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và bên mua trả tiền mua nhà cho bên bán. Theo Luật Nhà ở 2014 quy định nhiều loại hình nhà ở như nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại,... Tuy nhiên, trong bài viết sau chỉ trình bày về hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ, cụ thể nhà ở độc lập.
- Căn cứ Điều 121 Luật Nhà ở 2014, bên bán và bên mua phải lập hợp đồng mua bán nhà bằng văn bản với các nội dung sau đây:
- Họ, tên và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở và thửa đất gắn với nhà ở;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nhà;
- Thời gian giao nhận nhà;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng mua bán nhà;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên.
- Căn cứ khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng mua bán nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng nếu các bên không có nhu cầu. Như vậy, khi các bên có nhu cầu thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà thì các bên có thể đến tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà hoặc đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng mua bán nhà.
- Công chứng hợp đồng mua bán nhà là thủ tục được thực hiện bởi công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng nhằm chứng nhận tính hợp pháp của hợp đồng về mặt nội dung (không trái quy định pháp luật và đạo đức xã hội) và mặt hình thức (chủ thể, thời gian và địa điểm giao kết hợp đồng).
- So với công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà là thủ tục được thực hiện bởi người thực hiện chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhằm chứng nhận tính hợp pháp của mặt hình thức (chủ thể, thời gian và địa điểm giao kết hợp đồng), không chứng nhận về mặt nội dung.
- Từ đó, để tránh các rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà thì các bên trong hợp đồng nên thực hiện thủ tục công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý về mặt chứng cứ không phải chứng minh nếu không may các bên có tranh chấp và khởi kiện ra Tòa án.
➤ Bài viết có thể bạn quan tâm: Một số vấn đề cần lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà?
Hình 2. Điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà
Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên bán và bên mua trong hợp đồng mua bán nhà phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người có quyền được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền thực hiện việc bán nhà theo giấy ủy quyền/hợp đồng ủy quyền hợp pháp;
- Cá nhân: có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
- Cá nhân trong nước: có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc có đăng ký thường trú tại nơi có nhà được mua bán;
- Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: có đủ năng lực hành vi dân sự, thuộc đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam và không bắt buộc có đăng ký tạm trú/thường trú tại nơi có nhà được mua bán.
- Bên bán và bên mua giao kết hợp đồng mua bán nhà hoàn toàn tự nguyện, không bị cưỡng ép.
- Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà được mua bán khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận;
- Nhà không bị tranh chấp, bị khiếu nại, bị khiếu kiện về quyền sở hữu và đang trong thời hạn sở hữu nhà (đối với trường hợp sở hữu nhà có thời hạn);
- Nhà không bị kê biên;
- Nhà không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà của cơ quan có thẩm quyền.
- Căn cứ Điều 40, 41, 42 Luật Công chứng 2014 quy định thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà như sau:
- Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà bao gồm các loại giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng);
- Dự thảo Hợp đồng mua bán nhà (nếu có);
- Bản chính Giấy tờ tùy thân của các bên trong hợp đồng mua bán nhà: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu còn giá trị sử dụng;
- Bản chính giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân: Giấy đăng ký kết hôn, Giấy xác nhận tình trạng độc thân,... của bên bán;
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của bên bán.
- Các bên nộp 01 bộ hồ sơ nêu trên tại trụ sở tổ chức hành nghề công chứng (Phòng Công chứng hoặc Văn phòng Công chứng) trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà.
- Người yêu cầu có thể yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà ngoài trụ sở tổ chức hành nghề công chứng nếu thuộc trường hợp là người già yếu, không thể đi lại được,... hoặc có lý do chính đáng khác.
- Lưu ý: bên bán và bên mua đều phải có mặt khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà.
➤ Bài viết có thể bạn quan tâm: Lưu ý về thủ tục công chứng tại nhà mà bạn nên biết.
- Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra các giấy tờ trong hồ sơ:
- Công chứng viên tiến hành tiếp nhận và kiểm tra các giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu.
- Nếu hồ sơ đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên tiến hành thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
- Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên đề nghị các bên làm rõ; trường hợp các bên không thể làm rõ được thì công chứng viên từ chối việc công chứng.
- Bước 3: Thực hiện công chứng:
- Trường hợp các bên có dự thảo hợp đồng mua bán nhà: Công chứng viên kiểm tra dự thảo; nếu nội dung dự thảo vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì các bên chỉnh sửa theo yêu cầu của công chứng viên. Nếu không sửa chữa thì công chứng viên từ chối công chứng.
- Trường hợp các bên không có dự thảo hợp đồng mua bán nhà: Công chứng viên soạn thảo hợp đồng mua bán nhà theo yêu cầu các bên nếu nội dung, ý định giao kết là xác thực, không vi phạm điều cấm luật và không trái đạo đức xã hội.
- Các bên tự đọc lại dự thảo hợp đồng mua bán nhà. Các bên đồng ý toàn bộ nội dung hợp đồng mua bán nhà thì ký tên vào từng trang của hợp đồng mua bán nhà.
- Công chứng viên ghi lời chứng, ký tên và đóng dấu tổ chức hành nghề công chứng.
- Công chứng viên thu phí, thù lao công chứng, trả hồ sơ cho người yêu cầu.
- Thời hạn công chứng hợp đồng mua bán nhà: không quá 02 ngày làm việc; trường hợp hợp đồng mua bán nhà có nội dung phức tạp thì thời hạn này có thể kéo dài không quá 10 ngày làm việc.
- Trên đây là những thông tin pháp luật về Hợp đồng mua nhà có cần công chứng không. Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ, nắm bắt được các thông tin liên quan. Trong trường hợp Quý khách hàng còn thắc mắc về thủ tục công chứng hợp đồng giao dịch hãy gọi ngay cho Văn Phòng Công chứng Nguyễn Thành Hưng qua hotline 1800 6365 để được tư vấn miễn phí.
