Không được quyền chuyển nhượng sử dụng đất
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng sử dụng đất.
2. Chủ thể không được quyền chuyển nhượng sử dụng đất.
3. Chủ thể không được nhận chuyển nhượng sử dụng đất.
4. Hậu quả pháp lý việc không được quyền chuyển nhượng sử dụng đất.
4.1. Phạt hành chính với các trường hợp không được quyền chuyển nhượng sử dụng đất.
4.2. Biện pháp khắc phục hậu quả.
5. Dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong giao dịch đất đai, đặc biệt là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải lúc nào người dân cũng được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ngược lại. Vì pháp luật đất đai hiện hành khá phức tạp nên người dân khi thực hiện các giao dịch về đất nên cẩn thận để tránh trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu. Văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng gửi đến quý khách những điểm lưu ý về các trường hợp không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Việc đầu tiên khi muốn thực hiện chuyển nhượng sử dụng đất, người sử dụng đất cần chú ý xem đất của mình có đáp ứng đủ điều kiện được quyền chuyển nhượng sử dụng đất hay không. Trong luật Đất Đai hiện hành có quy định về các trường hợp đất không được quyền chuyển nhượng sử dụng đất. Và điều kiện này được quy định tại khoản 1 điều 188 luật Đất Đai:
- Đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng mới được quyền chuyển nhượng. Nếu đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng thực hiện chuyển nhượng thì xem như giao dịch đất đai vô hiệu.
- Đất không có tranh chấp: Đất có tranh chấp thường là có tranh chấp về quyền sử dụng, tranh chấp về phân chia ranh giới... Tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013 thì Đất đang có tranh chấp không đủ điều kiện chuyển nhượng sử dụng đất. Và trong trường hợp này cơ quan nhà nước sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Về bản chất, quyền sử dụng đất bị kê biên thì không thuộc quyền sử dụng của người đứng tên trên sổ đỏ. Hiểu theo cách khác thì đất này đã được kê biên để đảm bảo nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy nên đất rơi vào trường hợp này không được chuyển nhượng sử dụng đất.
- Đất Trong thời hạn sử dụng đất: Thông thường thời hạn sử dụng đất được ghi rõ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian sử dụng đất có thể là không xác định hoặc có thể là 10 năm, 20 năm, 50 năm tùy vào từng trường hợp và mục đích sử dụng đất. Vì vậy, nếu đất không còn trong thời hạn sử dụng thì không được quyền chuyển nhượng sử dụng đất.
- Bốn điều kiện trên là điều kiện bắt buộc của bất động sản buộc người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lưu ý. Vì đất vi phạm một trong những điều kiện trên thì không được quyền chuyển nhượng sử dụng đất.
- Bên cạnh những quy định điều kiện về đất không được quyền chuyển nhượng sử dụng đất, pháp luật còn quy định chủ thể đặc thù chỉ có quyền sử dụng đất nhưng không có quyền chuyển nhượng sử dụng đất. Cụ thể như sau:
- Theo Khoản 2 Điều 173 Luật Đất Đai 2013 thì tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
- Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2013).
- Như vậy người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lưu ý đến chủ thể khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có những tổ chức, cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư không được quyền chuyển nhượng sử dụng đất dù đã được giao đất và sử dụng đất lâu năm.
Các trường hợp không được quyền chuyển nhượng sử dụng đất
- Người sử dụng đất là chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất Đai. Vì Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và quản lý sẽ trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất Đai. Theo đó, người sử dụng đất thực hiện giao dịch đất đai, nhất là trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần chú ý đến các trường hợp không được nhận chuyển nhượng sử dụng đất. Pháp luật Đất Đai hiện hành, quy định bốn trường hợp, cụ thể tại Điều 191 Luật Đất Đai như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
- Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, sẽ phạt hành chính với các chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa được đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
- Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt hành chính tối thiểu là 5.000.000 đồng và mức phạt tối đa là 50.000.000
- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất không thuộc trường hợp được chuyển theo quy định của pháp luật đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với trường hợp tương ứng quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 19 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
- Có nhiều trường hợp dù không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng do nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan mà vẫn thực hiện giao dịch đất đai thì hậu quả pháp lý được xử lý theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:
- Buộc bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp quy định phải trả lại đất cho người sử dụng đất trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng trong thời gian sử dụng đất còn lại theo quy định của pháp luật dân sự;
- Buộc bên chuyển nhượng phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian vi phạm.
- Qua bài viết, văn Phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng muốn nhấn mạnh các trường hợp không được quyền chuyển nhượng sử dụng đất và hậu quả pháp lý nếu do nguyên nhân khách quan hay chủ quan khi không được quyền chuyển nhượng sử dụng đất mà vẫn thực hiện.
- Và trong thực tế, có nhiều trường hợp phức tạp và khó khăn khi thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất. Để tránh việc mất thời gian cũng như khó khăn trong các quy định của pháp luật, quý khách gọi số hotline: 1800 6365 để được văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng tư vấn miễn phí. Bên cạnh đó, chúng tôi còn cung cấp các dịch vụ tư vấn soạn thảo, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với đội ngũ nhân viên lâu năm, và các chuyên gia giàu kinh nghiệm thực tế sẽ đem đến cho quý khách sự tin tưởng và hài lòng.
