Quy định về thủ tục mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng

Quy định về thủ tục mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng

TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH

1. Nhà chung cư chưa có sổ hồng có được phép giao dịch mua bán không?

1.1 Nhà chung cư là gì?

1.2 Nhà chung cư chưa có sổ hồng có được phép giao dịch mua bán không?

2. Điều kiện mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng.

2.1 Điều kiện mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng.

2.2 Hình thức mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng.

3. Thủ tục mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng.

  Nhà chung cư là một trong những loại nhà có mức độ “hot” nhất định trên thị trường giao dịch bất động sản hiện nay. Vấn đề về thủ tục mua bán nhà chung cư được rất nhiều người quan tâm. Vậy trong trường hợp chưa có sổ hồng giao dịch mua bán nhà chung cư được quy định như thế nào?

1. Nhà chung cư chưa có sổ hồng có được phép giao dịch mua bán không?

1.1 Nhà chung cư là gì?

• Theo quy định của pháp luật hiện hành, Nhà chung cư là loại nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ/nhà ở được xây dựng chung trong một tòa nhà, có lối đi chung, cầu thang chung, có những phần thuộc sở hữu riêng/phần thuộc sở hữu chung và có hệ thống công trình hạ tầng được sử dụng cho các hộ gia đình/cá nhân/tổ chức. Mục đích của việc xây dựng chung cư thường là để làm căn hộ để ở và một số tòa nhà chung cư còn được xây dựng và tích hợp để sử dụng hỗn hợp giữa nhà ở và hoạt động kinh doanh.

1.2 Nhà chung cư chưa có sổ hồng có được phép giao dịch mua bán không?

• Nhà chung cư chưa có sổ hồng thường là các trường hợp người mua chung cư hình thành trong tương lai hoặc nhà chung cư đã xây xong nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư theo quy định. Sổ hồng là từ người dân sử dụng để gọi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư. Đối với trường hợp nhà chung cư chưa có sổ hồng thông thường chủ thể mua nhà đã có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư/người bán nhà chung cư. Thời gian bàn giao sổ hồng sẽ do người mua và chủ đầu tư thỏa thuận.
• Theo quy định của pháp luật hiện hành, người mua nhà chung cư trong trường hợp này đã có hợp đồng mua bán nhà chung cư, biên bản bàn giao căn hộ (nếu có) thì người mua chung cư hoàn toàn có thể chuyển nhượng căn hộ đó cho bên thứ ba dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư.

2. Điều kiện mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng

Điều kiện mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng

2.1 Điều kiện mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng

• Căn cứ tại khoản 2, Điều 123, Luật Nhà ở 2014, thì trong trường hợp bên mua nhà ở chung cư thương mại của chủ đầu tư sẽ được thực hiện chuyển nhượng theo diện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nếu:

• Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà chung cư (sổ hồng);
• Có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở chung cư chưa có sổ hồng;
• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.

• Đồng thời, theo khoản 1, khoản 2, Điều 32, Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bao gồm:

• Tổ chức/cá nhân mua nhà chung cư của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà chung cư/đã nhận bàn giao nhà chung cư sẽ có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư cho tổ chức/cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Tổ chức/cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Tóm lại, hoạt động mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng sẽ được thực hiện theo thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư. Khi thực hiện thủ này, cần thỏa mãn các điều kiện liên quan đến việc nộp hồ sơ và điều kiện về các chủ thể trong quan hệ mua bán nhà chung cư.

2.2 Hình thức mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng

• Theo quy định tại khoản 1, Điều 123, Luật Nhà ở 2014, việc mua bán nhà ở chung cư phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở. Việc mua bán nhà ở chung cư bắt buộc phải lập thành hợp đồng dưới dạng văn bản.

➤ Tìm hiểu thêm về: Có được tặng cho chung cư hình thành trong tương lai?

3. Thủ tục mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng

• Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư

• Đầu tiên, bên mua và bên bán tiến hành lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, trong đó thỏa thuận về các nội dung như: giá chuyển nhượng/phương thức thanh toán/thời hạn bàn giao nhà/quyền và nghĩa vụ của các bên... Sau đó các bên cần thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng này. Đối với hộ gia đình/cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng/chứng thực.
• Hồ sơ công chứng văn bản chuyển nhượng được quy định tại khoản 2, Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016:

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (Dự thảo có thể tự soạn hoặc đến tổ chức hành nghề công chứng để được hướng dẫn);
• Hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư;
• Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (đối với trường hợp đã bàn giao nhà);
• Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chung cư giao dịch chưa được cấp sổ hồng;
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (trong trường hợp bên chuyển nhượng/bên nhận chuyển nhượng đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đứng tên cá nhân, chưa đăng ký kết hôn);
• Bản chính giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng: CMND/CCCD/Hộ chiếu còn thời hạn và giá trị sử dụng hoặc giấy tờ khác;
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng như phiếu yêu cầu công chứng như: Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu có sẵn của tổ chức hành nghề công chứng).

• Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư

• Sau khi chuẩn bị xong giấy tờ, tiến hành nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ tại chi cục thuế nơi có nhà chung cư được chuyển nhượng.

• Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2% (Bên bán chịu)
• Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (Bên mua chịu)

• Lưu ý: giá tính lệ phí trước bạ căn cứ vào vị trí căn hộ, do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Trong trường hợp, giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do Ủy ban nhân dân Tỉnh/Thành phố quy định thì sẽ căn cứ vào bảng giá nhà đó để làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân.

• Bước 3: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng

• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư tiến hành nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ cụ thể được quy định tại khoản 3, Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016:

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư;
• Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng;
• Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (nếu có);
• Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn/giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên nhận chuyển nhượng (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư);
• Bản chính giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD/Hộ chiếu còn thời hạn và giá trị sử dụng hoặc giấy tờ khác của bên chuyển nhượng.

• Chủ đầu tư tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm xác nhận trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc và gửi lại giấy tờ cho bên mua mới, bao gồm:

• Văn bản chuyển nhượng mua bán đã có xác nhận của chủ đầu tư. Văn bản này bao gồm 2 bản chính gồm 1 bản bên chuyển nhượng và 1 bản bên nhận chuyển nhượng;
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà chung cư có chữ ký của các bên;
• Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

• Bước 4: Hoàn tất thủ tục và nhận sổ hồng

• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai(sổ hồng). Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

• Hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư;
• Biên bản bàn giao nhà ở (trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở);
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

➤ Xem thêm về: Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.

• Trên đây là toàn bộ thông tin gửi đến quý bạn đọc về thủ tục mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng. Nếu còn vấn đề thắc mắc, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua tổng đài miễn phí 1800 6365 để nhận được sự hỗ trợ, tư vấn nhanh chóng và hiệu quả nhất.