Những điều cần biết về giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Hiểu thế nào về giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất?
2.Hình thức của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.
3. Xử lý hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.
3.1 Xử lý hợp đồng đặt cọc trong trường hợp giao kết hợp đồng mua bán nhà đất.
3.2 Xử lý hợp đồng đặt cọc trong trường hợp không giao kết hợp đồng mua bán nhà đất.
Giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất thường được các bên lựa chọn để làm nền tảng, căn cứ giao kết hợp đồng mua bán nhà đất. Vậy hợp đồng giao dịch đặt cọc mua đất là gì? Hình thức của hợp đồng đặt cọc là gì? Xử lý hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất như thế nào? Tìm hiểu ngay
- Căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 328, Bộ luật dân sự 2015 thì có thể hiểu giao dịch đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền/kim khí quý/đá quý/vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất. Theo quy định Luật đất đai 2013 thì hợp đồng đặt cọc không phải là giao dịch bắt buộc trong quy trình chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên, để thể hiện thiện chí giữa các bên và đảm bảo hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện thì các bên sẽ tiến hành lập hợp đồng đặt cọc.
- Có thể hiểu giao dịch đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Pháp luật không bắt buộc các bên phải thực hiện giao dịch đặt cọc. Giao dịch này do sự thỏa thuận giữa các bên, nhằm giúp bảo vệ quyền, lợi ích của các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hình thức của hợp đồng đặt cọc, pháp luật không yêu cầu việc phải lập thành văn bản, nên các bên có thể thỏa thuận đặt cọc qua lời nói hoặc hành vi cụ thể. Tuy nhiên, khi mọi việc suôn sẻ, thì các bên sẽ không có vấn đề gì phải bàn cãi, nhưng không may các bên có bất đồng sẽ khó chứng minh giao dịch này và bảo đảm quyền và lợi ích của bản thân nên giao dịch đặt cọc nên được lập thành văn bản.
- Hợp đồng đặt cọc được lập phải nêu trách nhiệm rõ ràng, pháp luật không quy định cụ thể tỷ lệ đặt cọc nhưng các bên không nên đặt cọc số tiền quá 30% giá trị chuyển nhượng để tránh bị kẻ gian lừa đảo và mất tiền đặt cọc. Nếu thời gian chuyển nhượng theo hợp đồng đặt cọc đã đến mà bên bán có dấu hiệu trốn tránh, người mua nên làm đơn tố cáo hành vi này đến cơ quan công an.
- Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có giá trị pháp lý khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 và khoản 2, Điều 119 Bộ luật dân sự 2015, bao gồm:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng đặt cọc;
- Chủ thể tham gia hợp đồng đặt cọc hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của hợp đồng đặt cọc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Pháp luật không quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng/chứng thực. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, các bên giao kết nên thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc. Các bên có thể thực hiện hợp đồng đặt cọc tại tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng nhà nước/Văn phòng công chứng tư nhân)/cơ quan có thẩm quyền chứng thực hoặc theo thỏa thuận giữa hai bên. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc.
➤ Có thể bạn quan tâm về: Những vấn đề cần lưu ý khi giao kết hợp đồng đặt cọc.
Xử lý hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
- Hợp đồng đặt cọc là nền tảng thể hiện thiện chí của các bên để tiến hành hợp đồng mua bán nhà đất. Căn cứ khoản 2, Điều 328, Bộ luật dân sự 2015 thì việc xử lý hợp đồng đặt cọc chia thành hai trường hợp như sau:
- Hợp đồng mua bán nhà đất được giao kết;
- Bên đặt cọc/bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng mua bán nhà đất.
- Trong trường hợp các bên giao dịch đặt cọc đi đến giao kết hợp đồng mua bán nhà đất thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc khấu trừ thực hiện nghĩa vụ thanh toán của hợp đồng mua bán nhà đất. Hợp đồng mua bán nhà đất là mục đích của giao dịch đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc sẽ hết giá trị hiệu lực thi hành khi hợp đồng mua bán nhà đất được giao kết.
- Trong trường hợp các bên không đi đến việc giao kết hợp đồng mua bán nhà đất có thể hiểu là giao dịch đặt cọc không đạt được mục đích. Vậy tài sản đặt cọc sẽ được xử lý như sau:
- Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng mua bán nhà đất: khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng mua bán nhà đất: phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc và trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.
- Nếu hai bên có thỏa thuận khác hai bên thực hiện theo thỏa thuận khác khi hợp đồng mua bán nhà không được thực hiện.
- Trên đây là một số thông tin liên quan đến giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất. Nếu còn vấn đề thắc mắc, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua tổng đài miễn phí 1800 6365 để nhận được sự hỗ trợ, tư vấn nhanh chóng và hiệu quả nhất.
➤ Đọc thêm về: Lưu ý về hoạt động đặt cọc mua bán nhà.
