Những điều cần biết trước khi góp vốn mua đất
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Việc góp vốn mua đất có hợp pháp không?
2. Rủi ro và giải pháp khi góp vốn mua đất.
2.1 Rủi ro và giải pháp liên quan đến việc đứng tên trên giấy chứng nhận.
2.2 Rủi ro và giải pháp liên quan đến quyền định đoạt mảnh đất.
2.3 Rủi ro và giải pháp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên góp vốn.
2.4 Rủi ro và giải pháp hy vọng tách thửa, tách sổ.
3. Giải quyết tranh chấp đối với việc mua chung đất.
Việc góp vốn cùng mua đất là việc được khá nhiều người lựa chọn, đặc biệt là giữa những người quen biết, thân thuộc trong gia đình như anh em, bạn bè. Vì chỉ cần bỏ ra một số tiền nhỏ, họ đã có thể đồng sở hữu mảnh đất và việc thỏa thuận sở hữu cũng dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy việc góp vốn này mang lại nhiều rủi ro pháp lý, xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp khiến họ không thể nhìn mặt nhau nữa. Vậy cần làm gì để đảm bảo quyền và lợi ích của bản thân khi góp vốn mua chung đất? Tìm hiểu ngay.
- Căn cứ theo khoản 2, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”
- Vậy việc góp vốn để mua chung đất là hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật. Luật Đất đai còn quy định cụ thể về việc đứng tên đồng sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tài sản góp vốn dùng để mua đất có thể là: tiền, nhà ở, quyền sử dụng đất … Tại bài viết này chỉ xoay quanh vấn đề góp vốn mua đất bằng tiền.
➤ Có thể bạn quan tâm về: Quy định về Hợp đồng góp vốn bằng tài sản là quyền sử dụng đất.
Rủi ro và giải pháp khi góp vốn mua đất
- Không thể phủ nhận việc góp vốn mua đất giúp chúng ta chỉ cần bỏ ra một khoản tiền nhỏ có thể đồng sở hữu một mảnh đất và có lợi nhuận cao nếu mảnh đất đó được giá sau một thời gian. Đó là trường hợp mọi thứ đều suôn sẻ và các bên vui vẻ cùng hợp tác. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc góp vốn mua chung đất rất dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên.
- Căn cứ theo quy định pháp luật về đất đai, việc đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ ghi tên đầy đủ của những người đồng sở hữu và mỗi người sẽ được cấp 01 giấy chứng nhận. Tuy nhiên, giấy chứng nhận chung này chỉ ghi tên của những người đồng sở hữu và tổng diện tích mảnh đất, không ghi cụ thể phần đất nào là của người nào. Trong trường hợp các bên có yêu cầu để một người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận cũng được pháp luật công nhận.
- Để bảo đảm quyền lợi của mình, dù trong trường hợp nào thì các bên không nên chỉ thỏa thuận bằng lời nói mà thỏa thuận nên được lập thành văn bản cụ thể. Ngoài ra, có thể công chứng/chứng thực văn bản thỏa thuận góp vốn mua đất để đảm bảo tính pháp lý hoặc ghi âm ghi hình lại giao dịch thỏa thuận này để bảo đảm quyền lợi của mình trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
- Rủi ro lớn nhất có thể kể đến là quyền định đoạt mảnh đất. Vì là sở hữu chung nên khi muốn thực hiện việc chuyển nhượng hoặc các vấn đề liên quan đến quyền định đoạt cũng phải được các bên đồng sở hữu đồng ý. Tuy nhiên nhiều trường hợp giữa các bên không thể tìm thấy tiếng nói chung dẫn đến việc tranh chấp, mâu thuẫn và đi đến việc kiện cáo lẫn nhau.
- Giải pháp của vấn đề liên quan đến việc định đoạt đất đai là các bên nên lập văn bản thỏa thuận về việc định đoạt đất đai cùng sở hữu, văn bản thỏa thuận này phải phù hợp với quy định của pháp luật về việc định đoạt tài sản chung tại Điều 218 Bộ Luật dân sự năm 2015. Các bên nên công chứng văn bản thỏa thuận này để đảm bảo tính pháp lý cao nhất.
- Chúng ta chỉ cần bỏ ít tiền hơn so với giá trị mảnh đất thực tế vì nó được chia cho nhiều người cùng góp vốn. Tuy nhiên tỷ lệ góp vốn mua chung không phải trong mọi trường hợp đều bằng nhau. Có những trường hợp những người mua chia đều số tiền phải góp là bằng nhau, có những trường hợp lại không chia theo một tỷ lệ nhất định. Vậy việc khai thác sử dụng đất khi sở hữu chung khó có thể quyết định trong mọi trường hợp.
- Giải pháp cho vấn đề này các bên nên lập hợp đồng, văn bản thỏa thuận cụ thể về số tiền đóng góp, tỷ lệ sở hữu của các bên, các vấn đề liên quan đến việc khai thác sử dụng đất, phân chia lợi nhuận....(có thể làm chung một văn bản thỏa thuận với việc định đoạt nêu ở mục 2.2). Nên quy định cụ thể các vấn đề liên quan để khi xảy ra tranh chấp, bạn không phải gặp trường hợp chỉ được hoàn trả số tiền đã góp mua đất, lợi nhuận còn lại sẽ do người kia nắm giữ. Pháp luật không quy định cụ thể việc phải công chứng hợp đồng, văn bản thỏa thuận này, nhưng vì đất đai là tài sản lớn nên để đảm bảo tính pháp lý các bên nên thực hiện công chứng hợp đồng, văn bản thỏa thuận góp vốn mua đất.
- Đa số mọi người đều nghĩ rằng, khi mua một mảnh đất góp vốn như vậy, sau này khi không muốn “chung đụng” với người khác sẽ thỏa thuận tách thửa, tách sổ riêng. Tuy nhiên thực tế việc tách thửa, tách sổ này không hề dễ dàng. Trường hợp mảnh đất sở hữu chung có diện tích quá nhỏ thì sẽ không thể tiến hành thủ tục tách được thửa đất.
- Vì vậy, nếu bạn có mong muốn tách sổ sau khi đồng sở hữu, bạn cần tìm hiểu quy định pháp luật về diện tích tối thiểu để tách thửa, tách sổ của từng địa phương cụ thể.
➤ Tìm hiểu thêm về: Quy định của pháp luật về việc góp vốn.
- Căn cứ theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Trường hợp các bên đã tiến hành hòa giải nhưng không thể thống nhất thì gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để được giải quyết. Trong đó, hòa giải đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp xã là thủ tục bắt buộc và cũng là điều kiện thụ lý vụ án tại Tòa án. Các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
- Trường hợp không thể giải quyết ở Ủy ban nhân dân cấp xã, các bên có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Trên đây là một số những điểm lưu ý cần biết trước khi góp vốn mua đất. Nếu còn vấn đề thắc mắc, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua tổng đài miễn phí 1800 6365 để nhận được sự hỗ trợ, tư vấn nhanh chóng và hiệu quả nhất
