Điều kiện mua bán nhà chung cư
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Nhà ở chung cư là gì?
2. Điều kiện mua bán nhà chung cư.
2.1 Điều kiện đối với nhà chung cư trong giao dịch mua bán nhà ở.
2.2 Điều kiện của các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở chung cư.
3. Mua bán nhà chung cư có cần công chứng hay không?
2.1 Trường hợp bắt buộc công chứng mua bán nhà chung cư.
2.2 Trường hợp không bắt buộc công chứng mua bán nhà chung cư.
Loại hình nhà chung cư đang dần phát triển tại Việt Nam. Thay vì nhu cầu mua nhà đất để ở có rất nhiều người lựa chọn việc mua chung cư vì nhịp sống hiện đại. Vậy theo quy định pháp luật giao dịch mua bán nhà chung cư cần đáp ứng những điều kiện gì? Cùng tìm hiểu thông qua bài viết này
- Căn cứ theo quy định tại khoản 3, Điều 3, Luật Nhà ở 2014 thì Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ được xây dựng chung trong một tòa nhà, có lối đi chung, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và có hệ thống công trình hạ tầng được sử dụng cho các hộ gia đình/cá nhân/tổ chức. Đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng nhằm mục đích để ở thì được gọi là nhà ở chung cư. Bên cạnh đó, một số nhà chung cư còn được xây dựng và tích hợp để sử dụng hỗn hợp giữa nhà ở và hoạt động kinh doanh. Theo quy định pháp luật hiện nay, nhà chung cư được chia thành một số loại nhà như sau:
- Nhà chung cư thương mại;
- Nhà chung cư xã hội;
- Nhà chung cư phục vụ tái định cư;
- Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước và đã được cải tạo, xây dựng lại;
- Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ.
- Giao dịch mua bán nhà chung cư cần đáp ứng một số điều kiện cụ thể để giao dịch được công nhận là giao dịch hợp pháp và có giá trị pháp lý theo quy định. Điều kiện mua bán nhà chung cư theo quy định tại Điều 188 Luật Nhà ở năm 2014 được chia thành hai nhóm điều kiện:
- Thứ nhất là điều kiện đối với đối tượng là nhà chung cư sẽ thực hiện giao dịch mua bán;
- Thứ hai là điều kiện liên quan đến chủ thể thực hiện giao dịch mua bán nhà chung cư.
- Nhà chung cư là đối tượng trong giao dịch mua bán cần có Giấy chứng nhận quyền theo quy định của pháp luật. Trừ các trường hợp tại khoản 2 Điều 188 của Luật nhà ở năm 2014, bao gồm:
- Mua bán, thế chấp nhà ở chung cư hình thành trong tương lai;
- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
- Mua bán, thuê mua nhà ở chung cư thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở chung cư xã hội, nhà ở chung cư với mục đích phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở 2014;
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở chung cư;
- Nhận thừa kế nhà ở chung cư;
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
➤ Xem thêm về: Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có giấy chứng nhận.
- Nhà chung cư tham gia giao dịch không thuộc đối tượng đang có tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu chung cư; đang còn thời hạn sở hữu, sử dụng trong trường hợp mua bán nhà ở chung cư có thời hạn;
- Nhà chung cư không thuộc trường hợp bị kê biên tài sản để thi hành án;
- Nhà chung cư không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất/thông báo giải tỏa của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Lưu ý: Đối với điều kiện về nhà chung cư không thuộc đối tượng tranh chấp và bị kê biên tài sản sẽ không áp dụng trong trường hợp mua bán/thuê mua nhà ở chung cư hình thành trong tương lai.
- Các bên bao gồm bên mua và bên bán nhà chung cư cần đảm bảo các điều kiện sau đây để thực hiện giao dịch mua bán nhà chung cư:
- Là chủ thể có năng lực hành vi dân sự đầy đủ liên quan đến giao dịch về nhà ở, bất động sản;
- Bên bán phải là chủ sở hữu của nhà chung cư hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch mua bán nhà chung cư theo quy định pháp luật. Trong trường hợp nhà chung cư chỉ có hợp đồng mua bán chung cư và chưa có giấy chứng nhận thì giao dịch mua bán nhà phải có sự xác nhận của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư;
- Cần đảm bảo trong các trường hợp mua bán nhà chung cư có yếu tố nước ngoài phải tuân thủ quy định của pháp luật.
- Ngoài ra, tùy thuộc vào loại hình nhà chung cư cụ thể thực hiện giao dịch mua bán để xác định các điều kiện chi tiết hơn khi tiến hành mua bán nhà chung cư.
Mua bán nhà chung cư có cần công chứng hay không?
- Vậy sau khi thỏa mãn điều kiện để tiến hành mua bán nhà chung cư thì cần xác định giao dịch mua bán nhà chung cư có cần thực hiện thủ tục công chứng hay không?
- Căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì việc mua bán nhà ở chung cư thương mại bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng thì mới có hiệu lực pháp luật. Đồng thời theo quy định tại khoản 2 Điều 117 và Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán nhà chung cư không tiến hành thủ tục công chứng sẽ bị vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về hình thức của giao dịch.
- Căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán chung cư vô hiệu sẽ có hậu quả pháp lý như sau:
- Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên mua bán nhà chung cư kể từ thời điểm giao dịch được xác lập thông qua hợp đồng;
- Khi việc mua bán nhà chung cư vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận khi xác lập giao dịch.
- Trường hợp không thể hoàn trả lại bằng hiện vật như những gì đã nhận ban đầu thì quy ra tiền để hoàn trả.
- Bên có lỗi gây ra thiệt hại cho việc giao dịch mua bán chung cư thì phải bồi thường thiệt hại.
- Căn cứ theo khoản 2, Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì trong trường hợp theo yêu cầu của một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng mua bán chung cư yêu cầu công nhận hợp đồng không đáp ứng điều kiện về hình thức thì Tòa án xem xét và công nhận hiệu lực của giao dịch đó trong trường hợp:
- Mua bán chung cư được xác lập nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực;
- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch;
- Yêu cầu công nhận giao dịch mua bán bởi một bên hoặc các bên.
- Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Căn cứ theo khoản 2, Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì đối với một số trường hợp sẽ không cần phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà chung cư như sau:
- Mua bán nhà chung cư xã hội;
- Mua bán nhà chung cư phục vụ tái định cư.
- Và một số trường hợp khác như nhà tình nghĩa, nhà tình thương… Những giao dịch mua bán nhà chung cư này sẽ có hiệu lực theo hợp đồng và do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, để đảm bảo giá trị pháp lý cao nhất của hợp đồng các bên vẫn nên tiến hành công chứng hợp đồng để bảo vệ chính quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
- Tóm lại, chủ thể trong quan hệ mua bán nhà chung cư cần xem các điều kiện theo quy định pháp luật cũng như trường hợp bắt buộc thực hiện thủ tục công chứng để bảo đảm quan hệ mua bán đó được pháp luật bảo vệ và có giá trị hiệu lực thi hành.
➤Tìm hiểu thêm về: Có được tặng cho chung cư hình thành trong tương lai?
