Chuyển nhượng đất khai hoang
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Đất khai hoang có được Nhà nước cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) không?
2. Điều kiện về chuyển nhượng đất khai hoang.
3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai hoang.
3.1 Hồ sơ xin chuyển nhượng đất khai hoang.
3.2 Thẩm quyền giải quyết.
3.3 Thủ tục thực hiện.
Pháp luật không có quy định cụ thể định nghĩa về đất khai hoang, tuy nhiên căn cứ theo thực tiễn sử dụng đất và nguồn gốc đất sử dụng của cá nhân, hộ gia đình thì đất khai hoang được hiểu là đất hoang hoá hay đất khác bị bỏ hoang mà nằm trong diện quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đất khai hoang không thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, tổ chức hoặc cá nhân nào tại thời điểm sử dụng đất trên thực địa.
➤ Xem thêm: Cho thuê quyền sử dụng đất có cần đăng ký biến động không?
- Trên thực tế hiện nay đất khai hoang phần lớn là những mảnh đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dù đã được phê duyệt để quy hoạch vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Hộ gia đình, cá nhân khi sử dụng đất có nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện được pháp luật quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 20, 21, 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cụ thể như sau:
- Trường hợp 1: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
- Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có bất cứ loại giấy tờ nào về quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ liên quan được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
- Người sử dụng đất khai hoang có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối ở những vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
- Trường hợp 2: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi
- Đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 nhưng đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.
- Người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.
- Trường hợp 3: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014.
- Đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, tuy nhiên đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước phê duyệt và không có tranh chấp. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đó theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Nếu diện tích đất mà vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì phải chuyển sang hình thức thuê.
- Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai như sau:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ sử dụng đất mà được cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp;
- Các loại giấy tờ liên quan khác mà được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
- Như vậy, nếu người sử dụng đất khai hoang mà chưa có Giấy chứng nhận thì vẫn có thể được Nhà nước cấp nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định trong các trường hợp nêu trên.
- Về nguyên tắc, khi người sử dụng đất khai hoang muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ngoài việc phải đáp ứng các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận còn phải đáp ứng các điều kiện chung về chuyển nhượng đất đai được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không được có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất phải không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Căn cứ theo quy định pháp luật tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và NĐ 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục như sau.
Thủ tục chuyển nhượng
- Về hình thức chuyển nhượng pháp luật quy định hai bên phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Người chuyển nhượng đất cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết sau để thực hiện thủ tục công chứng trước sau đó đến nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng đất:
- Bản chính hợp đồng chuyển nhượng đất khai hoang;
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng;
- Bản sao giấy tờ tùy thân như CMND, CCCD, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
- Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng;
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
- Tờ khai đăng ký thuế;
- Bản chính sơ đồ vị trí nhà đất.
- Người sử dụng đất sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên thì sẽ tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất khai hoang cần chuyển nhượng.
- Bước 1: Người sử dụng đất nộp bộ hồ sơ đã chuẩn bị với đầy đủ các giấy tờ nêu trên tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất khai hoang.
- Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xem xét, kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện và hợp lệ theo quy định thì sẽ trả kết quả, nếu không sẽ yêu cầu nộp bổ sung để hoàn chỉnh hồ sơ.
- Bước 3: Sau khi hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin hồ sơ đến cơ quan thuế và thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Bước 4: Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ tài nguyên môi trường và chỉnh lý, cập nhật biến động trên cơ sở dữ liệu đất đai.
- Bước 5: Người sử dụng đất nhận kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
➤ Xem thêm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ.
- Trên đây là một số thông tin về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai hoang. Người sử dụng đất khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng cần chú ý về việc cấp giấy chứng nhận đối với đất khai hoang và hồ sơ giấy tờ cần chuẩn bị để việc chuyển nhượng được tiến hành theo đúng pháp luật. Để biết chi tiết thêm về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quý khách có thể liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ.
