Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có được trả lại tiền cọc không?
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Hợp đồng thuê nhà là gì? Tìm hiểu về tiền cọc thuê nhà.
1.1 Hợp đồng thuê nhà là gì?
1.2 Tìm hiểu về tiền cọc thuê nhà.
2. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có được trả lại tiền cọc không?
2.1 Có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn hay không?
2.2 Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có được trả lại tiền cọc không?
3. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Trong mối quan hệ hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê thường yêu cầu bên thuê nộp một khoản tiền cọc nhất định để đảm bảo thực hiện hợp đồng thuê nhà. Vậy trong trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có được trả lại tiền cọc nhà thuê hay không? Cùng tìm hiểu ngay.
- Căn cứ theo Điều 472, Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng thuê tài sản được hiểu là “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”. Nghĩa là các bên có giao dịch thuê tài sản sẽ thỏa thuận với nhau và bên có tài sản muốn cho thuê sẽ giao lại việc sử dụng cho bên thuê trong một thời hạn, và bên thuê phải trả tiền để thuê tài sản đó.
- Đối với hợp đồng thuê nhà cũng vậy, bên có nhà muốn cho thuê và bên có nhu cầu thuê nhà có thỏa thuận với nhau để xác định giao dịch thuê nhà ở, sau đó bên thuê nhà sẽ được sử dụng nhà ở trong một thời hạn và phải thanh toán tiền thuê cho bên cho thuê nhà.
➤ Tìm hiểu thêm về: Có bắt buộc công chứng hợp đồng thuê nhà không?
- Căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 328, Bộ luật dân sự 2015 thì có thể hiểu giao dịch đặt cọc tiền thuê nhà là việc bên thuê nhà giao cho bên cho thuê một khoản tiền đặt cọc thuê nhà để bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê nhà. Theo quy định Luật Nhà ở năm 2014 thì việc đặt cọc tiền thuê nhà không phải là giao dịch bắt buộc trong quan hệ thuê nhà. Tuy nhiên, bên cho thuê để bảo đảm quyền lợi của mình khi giao nhà cho bên thuê quản lý và sử dụng thì cần yêu cầu tiền cọc để tránh việc bên thuê nhà tự ý chấm dứt mà không thông báo/lấy tài sản được người cho thuê bố trí trong nhà để sử dụng khi thuê..
- Hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt theo thời hạn mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê hoặc thuộc các trường hợp chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 (theo thỏa thuận giữa các bên, hợp đồng bị hủy bỏ, đơn phương chấm dứt hợp đồng…). Đối với việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn sẽ xảy ra các trường hợp như sau:
- Các bên đã thỏa thuận về việc nếu xảy ra trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn theo yêu cầu của một bên/các bên. Vậy trường hợp này, các bên sẽ tiến hành chấm dứt hợp đồng trước thời hạn theo những gì hợp đồng thuê nhà đã ràng buộc (không được trái với quy định pháp luật, đạo đức xã hội). ;
- Trường hợp không thỏa thuận trong hợp đồng thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn phải tuân thủ quy định pháp luật tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Vậy trong trường hợp này bên cho thuê/bên thuê nhà chỉ có quyền đơn phương chấm dứt khi thuộc các trường hợp theo quy định pháp luật và phù hợp với nghĩa vụ/thời hạn thông báo việc chấm dứt hợp đồng.
- Tóm lại, tùy trường hợp cụ thể để xem xét việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có hợp pháp hay không? Vậy đối với số tiền đã cọc thuê nhà thì khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn có được trả lại không?
- Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn cần xem xét đến việc hợp đồng đã xác lập quan hệ thuê nhà có quy định về việc trả lại tiền cọc hay không? Cụ thể như sau:
- Trường hợp các bên đã thỏa thuận về vấn đề trả lại tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Hợp đồng cho thuê nhà có thể quy định theo hướng trả lại tiền cọc cho bên thuê/không trả lại tiền cọc cho bên thuê. Vậy nếu hợp đồng thuê nhà của bạn có quy định về vấn đề tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì việc trả lại tiền cọc hay không được thực hiện theo hợp đồng (không vi phạm quy định pháp luật, trái với đạo đức xã hội);
- Trường hợp các bên không có thỏa thuận về vấn đề tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn phải phù hợp với các trường hợp mà pháp luật đã quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 và điều kiện thông báo việc chấm dứt hợp đồng.
- Tóm lại việc trả tiền cọc hợp đồng thuê nhà khi chấm dứt trước thời hạn cần được xem xét thuộc trường hợp nào. Ví dụ bên A thuê nhà của bên B với thời hạn thuê là 2 năm. Hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà là khi bên A muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn cần thông báo cho bên B 30 ngày; sau đó bên B sẽ hoàn trả lại tiền cọc cho bên A. Nghĩa là nếu các bên đã quy định rõ ràng về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì thực hiện theo hợp đồng, các trường hợp khác phải tuân thủ theo quy định của pháp luật.
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà
- Vậy trường hợp nào pháp luật cho phép chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Căn cứ theo quy định chung về việc chấm dứt hợp đồng tại Điều 422, Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng thuê nhà có thể chấm dứt trong một số trường hợp sau:
- Chấm dứt theo thỏa thuận của các bên. Ví dụ trong trường hợp A cho B thuê nhà để ở. Tuy nhiên, B phải về quê và không biết khi nào mới trở lại thuê nên đã thỏa thuận với A chấm dứt hợp đồng;
- Cá nhân giao kết hợp đồng thuê nhà/cho thuê nhà chết, hoặc pháp nhân giao kết hợp đồng thuê nhà/cho thuê nhà chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
- Thời hạn thuê nhà theo hợp đồng đã chấm dứt. Ví dụ trong trường hợp A cho B thuê nhà trong thời hạn 01 năm. Vậy sau 01 năm, các bên không thực hiện việc sửa đổi, bổ sung hay gia hạn hợp đồng thuê nhà thì quan hệ thuê nhà của các bên chấm dứt theo hợp đồng;
- Hợp đồng thuê nhà bị đơn phương chấm dứt thực hiện theo quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự 2015.
- Vậy có một số trường hợp có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà như trên. Bạn đọc có thể tham khảo nếu cần tìm hiểu về vấn đề chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn và vấn đề tiền cọc thuê nhà.
- Trên đây là phần tư vấn về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn và tiền cọc thuê nhà. Nếu còn vấn đề thắc mắc, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua tổng đài miễn phí 1800 6365 để nhận được sự hỗ trợ, tư vấn nhanh chóng và hiệu quả nhất
➤ Có thể bạn quan tâm về: Những lưu ý khi giao kết hợp đồng thuê nhà.
