Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua đất không phải bồi thường thiệt hại
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Tìm hiểu về hợp đồng đặt cọc mua đất.
2. Phải bồi thường như thế nào khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc mua đất?
3. Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua đất không phải bồi thường thiệt hại.
Pháp luật không bắt buộc việc thực hiện giao dịch đặt cọc trước khi mua bán đất. Tuy nhiên các bên thường lựa chọn việc đặt cọc để thêm tin tưởng. Vậy trong trường hợp hủy bỏ hợp đồng đặt cọc thì có phải bồi thường thiệt hại hay không? Trường hợp nào phải bồi thường và trường hợp nào không cần bồi thường? Cùng tìm hiểu ngay
- Căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 328, Bộ luật dân sự 2015 thì có thể hiểu giao dịch đặt cọc mua đất là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền/kim khí quý/đá quý/vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua đất. Theo quy định Luật đất đai 2013 thì hợp đồng đặt cọc không phải là giao dịch bắt buộc trong quy trình chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, để thể hiện thiện chí giữa các bên và đảm bảo hợp đồng mua bán đất được thực hiện thì các bên sẽ tiến hành lập hợp đồng đặt cọc.
- Có thể hiểu giao dịch đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Pháp luật không bắt buộc các bên phải thực hiện giao dịch đặt cọc. Giao dịch này do sự thỏa thuận giữa các bên, nhằm giúp bảo vệ quyền, lợi ích của các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hình thức của hợp đồng đặt cọc, pháp luật không yêu cầu việc phải lập thành văn bản, nên các bên có thể thỏa thuận đặt cọc qua lời nói hoặc hành vi cụ thể. Tuy nhiên, khi mọi việc suôn sẻ, các bên sẽ không có vấn đề gì phải bàn cãi, nhưng không may các bên có bất đồng sẽ khó chứng minh giao dịch này và bảo đảm quyền và lợi ích của bản thân nên giao dịch đặt cọc nên được thống nhất lập thành văn bản.
➤ Có thể bạn quan tâm về: Những điều cần biết về giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất.
Phải bồi thường như thế nào khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc mua đất?
- Hợp đồng đặt cọc được xác lập là do các bên trong quan hệ mua bán đất thỏa thuận cho nhau một khoảng thời gian thích hợp, chuẩn bị tiền để đi đến việc giao kết, ký kết hợp đồng mua bán đất. Theo quy định tại khoản 2, Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 trong trường hợp bên đặt cọc sau khoảng thời gian đã thỏa thuận không tiến hành giao kết hợp đồng mua bán đất thì số tiền đã cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Hiểu theo quy định này thì nếu hai bên đã đặt cọc nhưng bên đặt cọc không muốn tiến hành giao dịch mua đất thì sẽ mất số tiền cọc cho bên nhận đặt cọc trừ trường hợp các bên đã thỏa thuận không bị mất tiền cọc nếu không thực hiện hợp đồng mua bán đất sau khi hết thời hạn thỏa thuận.
- Theo quy định tại Điều 427 Bộ luật dân sự 2015, hủy bỏ hợp đồng là việc một bên có yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Khi hợp đồng được hủy bỏ thì kể từ thời điểm ký kết hợp đồng, các bên đã không phải thực hiện nghĩa vụ trừ những nghĩa vụ về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp.
- Về cơ bản nếu như hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất thì các bên không tiến hành giao kết hợp đồng mua đất trừ các nghĩa vụ liên quan đến phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp. Vậy trường hợp phải bồi thường thiệt hại khi hủy hợp đồng đặt cọc mua đất được xem xét trong các trường hợp sau:
- Có thiệt hại thực tế xảy ra: Nếu có thiệt hại xảy ra do việc bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc cũng như phải chịu mọi rủi ro, chi phí phát sinh và số tiền đã đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác;
- Không có thiệt hại xảy ra: Nếu không có thiệt hại xảy ra khi bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc không phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận cọc mà chỉ phải mất số tiền đặt cọc đã được hai bên thỏa thuận.
- Khi hai bên có thỏa thuận khác: Thực hiện bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận của hai bên. Trường hợp có yêu cầu đòi bồi thường thì bên đặt cọc mất số tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận của hai bên. Trường hợp không phát sinh thỏa thuận khác thì bên đặt cọc bị chỉ bị mất số tiền đặt cọc.
- Tóm lại, việc bồi thường thiệt hại liên quan đến hủy hợp đồng đặt cọc được xem xét theo hợp đồng hoặc theo thỏa thuận của hai bên. Trong trường hợp không có thỏa thuận, thuộc trường hợp pháp luật quy định phải bồi thường thì bên đặt cọc chỉ mất số tiền đã đã đặt cọc.
- Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp hủy bỏ hợp đồng đặt cọc không phải bồi thường thiệt hại bao gồm:
- Bên nhận đặt cọc mua đất vi phạm đến điều kiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc do các bên đã thỏa thuận;
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ được nêu trong hợp đồng đặt cọc;
- Các trường hợp khác theo quy định pháp luật.
- Đối với hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng là việc bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình khiến cho bên đặt cọc không thể thực hiện được việc giao kết hợp đồng mua bán đất theo mục đích ban đầu mà hai bên mong muốn. Một số ví dụ liên quan đến hành vi vi phạm nghĩa vụ nghiêm trọng khi đặt cọc mua đất là:
- Sau khi nhận tiền đặt cọc của bên mua đất, bên nhận đặt cọc đã bán mảnh đất đó cho bên thứ ba. Làm mất đi đối tượng giao kết của hợp đồng đặt cọc;
- Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc mua đất thì bên nhận đặt cọc đổi ý, không muốn bán đất cho bên đặt cọc nữa…
- Để xem xét yếu tố bồi thường thiệt hại trong giao dịch đặt cọc mua đất cần xem xét đến nguyên nhân dẫn đến việc hủy hợp đồng. Nếu xuất phát từ nghĩa vụ thực hiện của một bên khiến hợp đồng không thể thực hiện thì bên còn lại đề nghị hủy hợp đồng không phải chịu nghĩa vụ bồi thường thiệt hại. Và nghĩa vụ bị vi phạm là điều kiện để hai bên hủy bỏ hợp đồng hoặc khiến hai bên không thể đạt được mục đích ban đầu khi ký kết hợp đồng đặt cọc.
- Như vậy, có một số trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua đất sẽ không đi kèm với chế tài bồi thường thiệt hại như đã trình bày ở trên. Nếu còn vấn đề thắc mắc, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua tổng đài miễn phí 1800 6365 để nhận được sự hỗ trợ, tư vấn nhanh chóng và hiệu quả nhất
➤ Xem thêm về: Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc
