Pháp luật quy định mua bán nhà bằng vi bằng như thế nào?
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Vi bằng và mua bán nhà bằng vi bằng.
1.1 Khái niệm vi bằng.
1.2 Vi bằng có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực hay không.
1.3 Khái niệm việc mua bán nhà thông qua vi bằng.
2. Mua bán nhà bằng vi bằng có hợp pháp hay không?
3. Rủi ro pháp lý khi mua bán nhà bằng vi bằng.
3.1 Giao dịch vô hiệu.
3.2 Không thể thực hiện sang tên.
4. Dịch vụ công chứng mua bán nhà đất.
Hiện nay, việc mua bán nhà bằng vi bằng diễn ra khá phổ biến. Vậy vi bằng là gì mà người ta lại tin tưởng để mua một tài sản có giá trị lớn như ngôi nhà? Bài viết sau đây sẽ trình bày về vi bằng là gì? Khái niệm về việc mua nhà thông qua vi bằng? Rủi ro pháp lý khi mua nhà bằng hình thức này? Giải quyết tranh chấp trong trường hợp mua bán nhà bằng vi bằng như thế nào?
- Căn cứ tại khoản 3, Điều 2, Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại(Nghị định 08/2020/NĐ-CP) thì:
- Vi bằng được hiểu là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan/tổ chức. Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện một số công việc nhất định tại Điều 3 Nghị định 08/2020/NĐ-CP. Một số công việc do Thừa phát lại thực hiện như: Tống đạt giấy tờ, hồ sơ, tài liệu; lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan/tổ chức… Có thể hiểu Thừa phát lại là một chức danh, nghề nghiệp pháp lý thông thường như Luật sư, Công chứng viên…
- Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì Vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng hay văn bản chứng thực. Vì bản chất vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận lại thông tin, những sự việc, hành vi mà Thừa phát lại đã trực tiếp chứng kiến. Trong khi văn bản công chứng mang tính xác định tính hợp pháp của nội dung, hình thức giao dịch; văn bản chứng thực xác định tính hợp pháp về mặt hình thức của giao dịch. Vậy giá trị vi bằng chỉ nằm ở mức độ ghi nhận một sự việc, hành vi chứ không có khả năng xác định tính hợp pháp của giao dịch cụ thể.
- Việc mua nhà đất hay gọi cách khác là chuyển nhượng nhà đất là hành vi chuyển quyền sở hữu nhà ở từ một chủ thể này sang một chủ thể khác. Thực trạng hiện nay cho thấy, việc mua nhà đất thông qua vi bằng đang diễn ra vô cùng mạnh mẽ. Rất nhiều lời chào mời mua bán đất thông qua mạng xã hội, phương tiện điện tử “ngon ngọt”, đảm bảo về mặt pháp lý, nhanh gọn thông qua vi bằng. Người dân không có hiểu biết về pháp lý dễ dàng tin tưởng vào việc mua bán nhà bằng vi bằng. Vậy việc mua bán nhà bằng vi bằng có hợp pháp hay không? Bạn đọc tìm hiểu ở phần tiếp sau đây.
- Căn cứ theo quy định tại Điều 502 Bộ Luật dân sự 2015; khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì việc mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản và tiến hành thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực, trừ trường hợp chủ thể tham gia giao dịch mua bán là tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn tất giao dịch công chứng, chứng thực. Việc công chứng sẽ được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực sẽ được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Vi bằng có thể được lập nhằm xác nhận việc mua bán nhà hay không? Pháp luật chỉ thừa nhận hợp đồng, giao dịch công chứng, chứng thực việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Không có quy định nào về việc lập vi bằng có thể xác định được giao dịch mua bán nhà. Đồng thời theo quy định tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì vi bằng hoàn toàn không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực. Vậy vi bằng không thể xác lập mối quan hệ mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Chủ thể tham gia giao dịch mua nhà bằng vi bằng có thể gặp rất nhiều rủi ro pháp lý.
- Tuy nhiên, tại sao mua bán nhà đất thông qua vi bằng không bị pháp luật cẩm? Có thể hiểu, Vi bằng cũng là một loại giấy tờ có giá trị pháp lý nhất định theo quy định pháp luật. Người dân không tìm hiểu rõ quy định của pháp luật về vi bằng mà tin tưởng vào những lời nói của người bán đất dẫn đến rủi ro pháp lý không tránh khỏi. Về cơ bản, người bán sẽ lợi dụng việc không hiểu rõ về pháp lý để dụ khách hàng mua nhà của họ. Thực chất, vi bằng có thể được lập trong mối quan hệ giao dịch chuyển nhượng nhà đất. Nhưng giá trị của vi bằng chỉ là ghi nhận sự kiện các bên giao nhận tiền chuyển nhượng nhà đất; xác nhận tình trạng của nhà, đất ở thời điểm đó… nên nhiều người nhầm tưởng việc ghi nhận của vi bằng cũng có giá trị như văn bản công chứng, chứng thực.
- Đồng thời, căn cứ tại khoản 4, khoản 5, Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng không có thẩm quyền xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Vi bằng cũng không được lập nhằm mục đích ghi nhận sự kiện, hành vi chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu theo quy định pháp luật. Vậy hành vi, giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng là không có giá trị pháp lý.
- Theo quy định tại khoản 2 Điều 117 và Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu do không đáp ứng điều kiện có hiệu lực về hình thức của giao dịch.
- Căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì việc mua bán nhà bằng vi bằng vô hiệu sẽ có hậu quả pháp lý như sau:
- Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên mua bán nhà kể từ thời điểm giao dịch được xác lập thông qua vi bằng;
- Khi việc mua bán nhà bằng vi bằng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận khi xác lập giao dịch;
- Trường hợp không thể hoàn trả lại bằng hiện vật như những gì đã nhận ban đầu thì quy tiền để hoàn trả.
- Bên có lỗi gây ra thiệt hại cho việc giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng thì phải bồi thường thiệt hại.
- Căn cứ theo khoản 2, Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì trong trường hợp theo yêu cầu của một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà thông qua vi bằng yêu cầu công nhận hợp đồng không đáp ứng điều kiện về hình thức thì Tòa án xem xét và công nhận hiệu lực của giao dịch đó trong trường hợp:
- Mua bán nhà thông qua vi bằng được xác lập nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực
- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch
- Yêu cầu công nhận giao dịch mua bán bởi một bên hoặc các bên.
- Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP, chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng sẽ không được sang tên vì:
- Pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực và hồ sơ sang tên yêu cầu nộp hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực. Vậy nếu không có hợp đồng chuyển nhượng công chứng, chứng thực thì người mua nhà sẽ không được sở hữu về mặt pháp lý.
- Đồng thời, như các phần ở trên trình bày vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của chủ thể bất kỳ theo quy định của pháp luật.
- Vậy thủ tục sang tên trong trường hợp mua bán nhà ở bằng vi bằng là không thể thực hiện. Giá trị pháp lý của việc mua nhà không được đảm bảo.
- Vậy để giao dịch liên quan đến việc mua bán nhà đất được đảm bảo an toàn pháp lý thì phải tiến hành thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật tại các tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan có thẩm quyền chứng thực.
- Văn phòng Công chứng Nguyễn Thành Hưng được thành lập theo quyết định số 675/QĐ-UBND ngày 23 tháng 2 năm 2016 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và đã đi vào hoạt động theo Giấy phép Đăng ký hoạt động số 41.02.0050/TP-CC-ĐKHĐ ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đội ngũ công chứng viên có kinh nghiệm, kiến thức chuyên môn sâu rộng, tận tình phục vụ sẽ mang đến cho quý khách hàng trải nghiệm tốt nhất khi sử dụng dịch vụ công chứng tại văn phòng. Văn phòng công chứng Nguyễn Thành Hưng rất vinh dự và tự hào được cung cấp cho Quý khách các dịch vụ liên quan đến lĩnh vực công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
- Hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua tổng đài miễn phí 1800 63 65 để nhận được sự hỗ trợ, tư vấn nhanh chóng và hiệu quả nhất về dịch vụ công chứng mua bán nhà đất.
