Những lưu ý về quy định mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Những lưu ý về quy định mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

2. Điều kiện để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

2.1 Đảm bảo giấy tờ pháp lý của chủ đầu tư và của dự án.

2.2 Có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2.3 Chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng đối với dự án mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

3. Thanh toán mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

3.1 Thanh toán lần đầu.

3.2 Thanh toán các đợt tiếp theo.

3.3 Thanh toán khi chưa nhận được giấy chứng nhận.

4. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

  Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không còn là khái niệm xa lạ. Nhưng không phải ai cũng hiểu về pháp lý của nó. Vậy có thể hiểu nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Để tiến hành mua bán loại hình nhà ở này cần những điều kiện gì? Việc thanh toán được thực hiện như thế nào? Ưu điểm và hạn chế của việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đọc bài viết để hiểu rõ hơn về loại hình này!

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

• Căn cứ theo khoản 19, Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Đồng thời, theo quy định tại khoản 4, Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản thì nhà/công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng được định nghĩa tương tự. Thông thường, chúng ta gọi một công trình là nhà ở khi chúng ta nhìn thấy được nó, sử dụng nó với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của bản thân hoặc gia đình. Vậy nhà ở hình thành trong tương lai có thể hiểu là căn nhà được phác thảo trên giấy tờ và trong thời gian sắp tới hoặc đang được tiến hành xây dựng. Khi quá trình xây dựng hoàn tất thì nhà ở hình thành trong tương lai sẽ trở thành nhà ở theo khoản 1, Điều 3 Luật Nhà ở 2014.
• Tóm lại, tính thời điểm diễn ra giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ thể có quyền bán chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu cho mình, vì hiện tại nhà ở vẫn chưa xây dựng xong, mọi thứ chỉ nằm ở giấy tờ. Nhưng trong tương lai gần thì sẽ có thể xác lập quyền của người sở hữu. Vì vậy pháp luật quy định cho họ hưởng dụng một số quyền trong phạm vi nhất định liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Điều kiện để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

• Vậy có phải căn nhà nào thuộc trường hợp chưa xây xong thì đều có thể tiến hành giao dịch mua bán hay không? Câu trả lời là KHÔNG! Không phải mọi căn nhà hình thành trong tương lai đều có thể thực hiện giao dịch mua bán. Căn cứ theo quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì điều kiện để tiến hành mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:

2.1 Đảm bảo giấy tờ pháp lý của chủ đầu tư và của dự án

• Đầu tiên, để chắc chắn chủ đầu tư có quyền xây dựng dự án, có giấy phép rõ ràng thì chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất để đảm bảo việc xây dựng là hợp pháp, chủ đầu tư sử dụng đất là hợp pháp, tránh gặp phải các dự án “ma”, hay chủ đầu tư “ôm tiền chạy trốn”. Vì vậy pháp luật quy định giấy tờ pháp lý này đảm bảo quyền và lợi ích cho bên mua nhà ở hình thành trong tương lai.
• Đối với những trường hợp yêu cầu phải có giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải xuất trình được giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật và giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng. Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu phần móng của tòa nhà đó. Nếu không đảm bảo được giấy phép xây dựng thì rất có thể dự án sẽ “treo mãi” và không thể hoàn thành. Đồng thời giấy tờ nghiệm thu phần móng không đảm bảo thi rất có thể dự án đó chỉ là dự án nằm trên tờ giấy.

2.2 Có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

• Căn cứ theo khoản 2, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì trước khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo đến Sở Xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư đã đảm bảo đủ các điều kiện giấy tờ pháp lý thì Sở Xây dựng sẽ trả lời bằng văn bản chấp thuận cụ thể; nếu không đảm bảo các giấy tờ hoặc vì lý do theo quy định pháp luật, hoặc kỹ thuật không thể kinh doanh thì Sở Xây dựng sẽ nêu rõ lý do bằng văn bản đến chủ đầu tư. Văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng cũng là một căn cứ để người mua tin tưởng mua nhà ở hình thành trong tương lai vì các giấy tờ pháp lý của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra đầy đủ.

2.3 Chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng đối với dự án mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

• Căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư dự án trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực (theo danh sách được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố) thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Nhà nước ban hành điều kiện này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Khách hàng sẽ phải chịu thiệt hại, hiểu theo quy định này thì nếu xảy ra trường hợp này thì Ngân hàng sẽ thay Chủ đầu tư trả tiền cho những chủ thể đã mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng là điều kiện bắt buộc theo quy định của pháp luật, và sẽ có giá trị đến khi bàn giao Nhà. Vậy khi đi mua nhà để bảo đảm quyền và lợi ích của người mua thì cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng. Nếu không có thì bạn nên cân nhắc việc mua căn nhà này.

3. Thanh toán mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

• Theo quy định tại Điều 57 luật kinh doanh bất động sản 2014 thì việc thanh toán mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện nhiều lần. Cụ thể như sau:

3.1 Thanh toán lần đầu

• Chủ đầu tư chỉ được thu không quá 30% giá trị hợp đồng. Ví dụ nhà ở hình thành trong tương lai của bạn mua có giá 1 tỷ thì lần đầu chủ đầu tư không được thu quá 300 triệu;

3.2 Thanh toán các đợt tiếp theo

• Tùy thuộc theo tiến độ xây dựng nhà ở và thỏa thuận của các bên có thể chia thành nhiều đợt nhỏ. Tuy nhiên, tổng số tiền thu các đợt không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Tiếp tục ví dụ ở lần đầu nếu như chủ đầu tư đã thu của bạn 300 triệu thì tổng các đợt sau phụ thuộc vào tiến độ xây dựng chủ đầu tư chỉ được thu thêm 400 triệu để không vượt mốc 70% theo quy định của pháp luật. Trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền thu không quá 50% giá trị hợp đồng;

3.3 Thanh toán khi chưa nhận được giấy chứng nhận

• Bên mua chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật: không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. 
• Đây là hạn mức theo quy định pháp luật và chủ đầu tư không có quyền yêu cầu bạn đóng nhiều hơn, nếu hành vi nãy xảy ra thì đó là hành vi trái với quy định pháp luật..

4. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

• Căn cứ theo quy định tại Điều 59, Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì bên mua có thể tiến hành chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi:

• Khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng;
• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng;
• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì mọi thứ đều chưa được rõ ràng. Vì vậy để bảo vệ quyền và lợi ích của bản thân khi tham gia giao dịch này, người mua nên tìm hiểu đầy đủ các thông tin pháp lý có liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai. Trên đây là một số lưu ý mà chúng tôi muốn gửi đến bạn. Hi vọng các bạn có thể mua được căn nhà ưng ý và phù hợp với bản thân và gia đình của mình!