TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Các loại đất được phép chuyển nhượng
2. Điều kiện với QSD đất là đối tượng của Hợp đồng chuyển nhượng
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
4. Hình thức chuyển nhượng QSD đất
5. Nội dung chủ yếu của Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất
6. Tổ chức, cá nhân được phép nhận chuyển nhượng QSD
7. Thời điểm có hiệu lực Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất
8. Việc đăng ký sang tên trước bạ với QSD đất và tài sản gắn liền với đất
9. Chuyển nhượng QSD đất có hạ tầng theo Điều 194
- Để xác định đất có được phép chuyển nhượng hay không, trước tiên phải xem xét nguồn gốc hình thành của nó để phân loại, sau đó cần xác định chủ thể đang sử dụng là ai để xác định sự đặc thù trong việc chuyển nhượng. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân với toàn bộ sở hữu đất đai thực hiện việc chuyển giao, phân bổ quyền sử dụng đất cho các chủ thể để sử dụng, khai thác đất. Hình thức chuyển giao này chủ yếu được thực hiện qua việc Nhà nước có văn bản giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất, văn bản cho thuê đất có thời hạn trả tiền một lần hoặc trả tiền từng năm tùy theo đối tượng hay mục đích sử dụng…hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể đang sử dụng ổn định đất đó (Điều 17 Luật Đất Đai). Nói chung đất được giao không thu tiền sử dụng đất và đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm đều không được phép chuyển nhượng, cụ thể đối với các chủ thể quyền chuyển nhượng đất như sau:
- Thứ nhất, đối với tổ chức sử dụng đất: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Điều 173 Luật Đất Đai không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Điều 174 Luật Đất Đai được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.Tuy nhiên đối với tổ chức sự nghiệp công lập mà có tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền chuyển nhượng; việc thực hiện các quyền này phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mọi trường hợp khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuê đất đều được chuyển nhượng trừ trường hợp Tổ chức đó được Nhà nước giao hay cho thuê đất để kinh doanh có lợi nhuận và không vì mục đích xây dựng nhà ở mà được miễn tiền thuê hay sử dụng đất toàn bộ.
-
- Thứ hai, đối với hộ gia đình hay cá nhân sử dụng đất: Điều 179 Luật Đất Đai Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nếu như người sử dụng đất nói chung có các quyền quy định tại Điều 166 thì quyền của người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có điều kiện bắt buộc trước hết phải có giấy chứng nhận đứng tên chính chủ Bên chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Hơn nữa, Nhà nước đang thực hiện chủ trương đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận các loại đất cho người sử dụng, trước khi cấp Giấy chứng nhận người sử dụng phải nộp các loại thuế trước bạ, tiền sử dụng đất căn cứ vào loại đất, thời gian sử dụng, giá trị đất - số tiền phải nộp có giá trị khá lớn với đa số người dân, vì vậy các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thường cho người sử dụng đất được nợ các loại thuế, phí hay tiền sử dụng đất và có ghi trên Giấy chứng nhận. Khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng đất có ghi nợ đó họ bắt buộc phải hoàn thành trả nợ cho Nhà nước, thường việc trả nợ này phải được thực hiện trước khi các bên lập văn bản chuyển nhương tại cơ quan có thẩm quyền theo Khoản 1 Điều 168.
Khi thực hiện việc trả nợ, hoàn thành nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất đóng tiền tại Cơ quan thuế hay kho bạc nhà nước, sau đó thực hiện việc xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng Đăng ký Nhà, đất nơi có đất vào trên Giấy chứng nhận đã cấp. Khi đó các bên nhận chuyển nhượng và các cơ quan công chứng, chứng thực, Tài nguyên môi trường, thuế mới có thể nhận biết để thực hiện thủ tục cần thiết để bên nhận chuyển nhượng được hưởng đầy đủ quyền lợi của mình.
- Quyền sử dụng đất là đối tượng chuyển nhượng phải hoàn toàn thuộc quyền của bên chuyển nhượng, trước đó bên chuyển nhượng chưa thực hiên bất kỳ một giao dịch, hành vi nào mà có thể làm mất quyền định đoạt hay hạn chế quyền chuyển nhượng đối với QSD đất đó.
- Điều 192 Luật đất đai còn quy định về những cá nhân, hộ gia đình hay là người dân tộc thiểu số, tổ chức sinh sống và sử dụng đất tại những khu vực đặc biệt như khu sinh thái phục hồi, rừng phòng hộ, khi sinh quyển… khi muốn chuyển nhượng QSD đất phải tuân theo những điều kiện đặc biệt khác.
- Các điều kiện khác khi chuyển nhượng nhà đất
Tại Điều 188 Luật Đất đai quy định các điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng nói riêng và các quyền khác như cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
-
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Theo điểm a khoản 1 Điều 188 trên thì những trường hợp này người sử dụng đất không cần phải đứng tên trên Giấy chứng nhận cũng có thể thực hiện việc chuyển nhượng.
- Đất không có tranh chấp: đất có tranh chấp phải được hiểu là có thể tranh chấp QSD đất hoặc có thể tài sản hay nhà ở gắn liền trên đất hoặc cả hai - vì sự tồn tại hai loại tài sản trên thường gắn liền nên bất cứ có một loại tranh chấp nào đều được coi là đất có tranh chấp. Mức độ được coi là có tranh chấp thường được xác định khi các bên thống nhất đất có tranh chấp bằng văn bản hay Tòa án, cơ quan có thẩm quyền đã có văn bản thụ lý để giải quyết.
QSD đất bị kê biên thường là kết quả của quá trình giải quyết tranh chấp đối với đất đó hoặc cũng có thể bị kê biên để đảm bảo cho một nghĩa vụ nào đó của người sử dụng đất (mặc dù đất đó không bị tranh chấp). Văn bản, quyết định kê biên thường được thực hiện bởi Tòa án, Chấp hành viên cơ quan Thi hành án…
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng mua đối tượng của hợp đồng là bất động sản, nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan.
- Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự hình thức chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, hơn nữa hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Luật Đất Đai quy định tại điểm a, khoản 3 điều 167 hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
- Do đó, việc chuyển nhượng QSD đất bắt buộc phải được lập thành văn bản theo quy định và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Cơ quan công chứng) công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã với văn bản đó. Hiện nay, việc cá nhân, tổ chức lựa chọn Công chứng hay chứng thực với chuyển nhượng QSD đất tùy theo quy định của cơ quan cấp tỉnh, thành phố căn cứ vào thực tế tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh đó, tuy nhiên việc ưu tiên công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tiêu chí để xây dựng và phát triển cho các địa phương bởi tính ưu điểm rõ ràng không thể phủ nhận. Vì vậy, khi chuyển nhượng QSD đất không tuân thủ bằng hình thức bắt buộc trên sẽ bị vô hiệu, không có giá trị với các bên liên quan.
- Theo quy định tại Điều 501 Bộ Luật Dân sự Nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;
- Giá chuyển nhượng;
- Phương thức, thời hạn thanh toán;
- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng”.
- Đây là cơ cấu, nội dung chủ yếu của Hợp đồng, nếu một trong những điều khoản trên (từ 1-6) không có sẽ không hình thành nên hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, do vậy không thể có giá trị với các bên liên quan. Các nội dung còn lại nếu các bên không thỏa thuận hoặc xác định rõ trong hợp đồng thì áp dụng theo các quy định pháp luật.
- Theo điểm b, khoản 1, Điều 169 Luật đất đai tổ chức, cá nhân trong nước gần như không bị hạn chế nhận chuyển nhượng QSD đất (Trừ trường hợp quy định tại Điều 191 Luật Đất đai).
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở Việt Nam theo điểm đ khoản 1 Điều 169 quy định với đối tượng này chỉ được nhận chuyển nhượng QSD đất mà có hoặc không có tài sản gắn liền, mà đất đó nằm trong các dự án phát triển nhà ở.
- Tổ chức, doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài thì không được phép nhận chuyển nhượng QSD đất tại Việt Nam.
- Hộ gia đình, cá nhận được nhận chuyển nhượng QSD không phụ thuộc vào nơi cư trú (khoản 2 Điều 167 Luật đất đai).
- Đối với đất trồng lúa thì tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa theo Điều 191.
Theo quy định tại Bộ Luật Dân sự tại Điều 503, việc chuyển nhượng được coi là hoàn tất và có hiệu lực khi các bên nhận chuyển nhượng đăng ký sang tên đối với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, kể từ sau thời điểm này bên nhận chuyển nhượng mới có hoàn toàn quyền và nghĩa vụ với QSD đất và tài sản gắn liền với đất đã nhận chuyển nhượng, mọi giao dịch trước thời điểm này nhằm thay đổi quyền và nghĩa vụ sẽ không được pháp luật công nhận.
Thủ tục đăng ký này là bắt buộc được quy định tại Điều 95 Luật Đất đai để ghi nhận về mặt pháp lý đầy đủ với bên nhận chuyển nhượng. Quan trọng nhất là thông qua thủ tục này, Nhà nước thực hiện quyền quản lý và tiến hành thu thuế, phí liên quan đối với hoạt động chuyển dịch Nhà đất giữa các chủ thể trong xã hội. Trình tự, thủ tục và thẩm quyền cho việc Đăng ký này được quy định tại Điều 79 Nghị Định 43 của Chính Phủ.
- Tại khoản 1 Điều 194 quy định về chuyển nhượng QSD đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được hiểu là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sau khi dự án nhà ở đã được cấp tỉnh thành phố cho phép thực hiện triển khai và được phép chuyển nhượng QSD đất phân lô cho tổ chức, cá nhân khác với điều kiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án phải được chủ đầu tư thực hiện đầy đủ; phải hoàn thành xây dựng xong kết cấu hạ tầng ví dụ như làm xong đường, hạ tầng kỹ thuật theo pháp luật xây dựng, pháp luật kinh doanh bất động sản, nhà ở… dưới các hình thức ký hợp đồng trực tiếp cho người mua không cần phải công chứng, chứng thực. Điều đặc biệt nữa là khi chuyển nhượng QSD đất phân lô, bán nền này không nhất thiết phải có Giấy chứng nhận.
- Việc chuyển nhượng QSD đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án thì bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Điều đặc biệt ở đây là bên nhận chuyển nhượng bắt buộc phải là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản phù hợp với dự án được chuyển nhượng đo và bên nhận chuyển nhượng bắt buộc phải thực hiện thi công và hoàn thiện theo đúng dự án mà Cơ quan có thẩm quyền cho phép trước đó. Các chi tiết và điều kiện cụ thể hơn được quy định tại Điều 41,42 Nghị định 43 năm 2014.
- Đối với việc chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được quy định tại Điều 193 theo đó Nhà nước cho phép thực hiện và phải có dự án sản xuất hợp pháp, tuân theo các quy định về chuyển nhượng, quy hoạch kế hoạch sử dung đất.
Quý khách vui lòng gọi ngay 1800 6365 để được tư vấn và giải quyết các thắc mắc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN THÀNH HƯNG
“ĐÚNG CAM KẾT – TRỌN NIỀM TIN”
