Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là gì?
2. Quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
2.1 Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bên thuê.
2.2 Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bên cho thuê.
3. Những lưu ý khi các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Hành vi đơn phương hoặc tự ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà của một bên trước thời hạn giao kết trong hợp đồng thuê có thể dẫn đến việc vi phạm hợp đồng, bồi thường thiệt hại hoặc phạt cọc. Chính vì thế một trong các bên trong hợp đồng thuê muốn đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng thì cần phải đáp ứng các điều kiện cũng như từng trường hợp cụ thể theo quy định pháp luật.
➤ Xem thêm: Hợp đồng góp vốn bằng tiền.
- Pháp luật hiện hành không có định nghĩa cụ thể thế nào là đơn phương chấm dứt hợp đồng, tuy nhiên dựa trên các quy định của pháp luật liên quan đến chấm dứt hợp đồng có thể hiểu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê là việc một bên tham gia trong quan hệ hợp đồng thuê muốn chấm dứt hoặc không thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ thuê nhà nữa mà không cần có sự thỏa thuận hoặc sự đồng ý của bên còn lại theo quy định pháp luật.
- Căn cứ tại khoản 1 Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS 2015) có quy định một trong các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi tự ý thực hiện hành vi chấm dứt hợp đồng nếu:
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng;
- Theo đó việc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng cũng được pháp luật định nghĩa cụ thể tại khoản 2 Điều 423 BLDS 2015 như sau:
- Vi phạm nghiêm trọng là “việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng”. Có nghĩa là một bên tham gia hợp đồng không thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện không đúng như thỏa thuận và làm cho bên còn lại không đạt được mục đích của hợp đồng đã giao kết.
- Khi các bên tham gia trong quan hệ hợp đồng có thỏa thuận với nhau về việc chấm dứt trước thời hạn;
- Khi việc đơn phương chấm dứt hợp đồng rơi vào các trường hợp pháp luật có quy định được đơn phương chấm dứt.
- Hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thuộc một trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng được quy định tại điểm e khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, mỗi bên trong hợp đồng thuê sẽ có các quyền đơn phương chấm dứt theo từng trường hợp cụ thể do luật định.
Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
- Dựa theo quy định pháp luật tại khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trước thời hạn khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau:
- Bên cho thuê nhà ở không thực hiện việc sửa chữa nhà khi có hư hỏng nặng xảy ra;
- Bên cho thuê nhà tăng giá thuê nhà một cách bất hợp lý hoặc không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước khi thực hiện việc tăng giá thuê nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế vì lợi ích của người thứ ba.
- Như vậy, trong thời gian thuê, bên thuê có quyền tự ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không cần có sự đồng ý của bên cho thuê khi xảy ra các trường hợp trên.
- Dựa theo quy định pháp luật tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trước thời hạn khi bên thuê nhà thực hiện một trong các hành vi sau:
- Khi nhà ở cho thuê thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc nhà ở xã hội mà đem cho thuê không đúng thẩm quyền, đối tượng, điều kiện theo quy định pháp luật;
- Khi bên thuê nhà không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng như thỏa thuận đã giao kết trong hợp đồng;
- Khi bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích thuê như đã giao kết;
- Khi bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê mà không có sự cho phép của bên cho thuê;
- Bên thuê thực hiện việc chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà đang thuê khi bên cho thuê vẫn chưa đồng ý;
- Khi bên thuê làm mất trật tự, mất vệ sinh môi trường làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh mà vẫn không khắc phục dù đã được bên cho thuê hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản;
- Khi bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và điều chỉnh giá thuê sau khi được bên thuê đồng ý. Nhưng hai bên không thỏa thuận được giá thuê mới dù chưa hết thời hạn hợp đồng thuê nhà.
- Như vậy, trong thời gian thuê, bên cho thuê cũng có quyền tự ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không cần có sự đồng ý của bên thuê khi xảy ra các trường hợp trên.
- Khoản 5 Điều 428 BLDS 2015 quy định nếu việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà không có căn cứ theo quy định để được đơn phương chấm dứt trong các trường hợp trên thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng lúc này xem như đã vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
- Khi một trong các bên tự ý hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, để không phải chịu hậu quả do hành vi đơn phương chấm dứt dẫn đến vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng và dẫn đến bồi thường thì ngoài việc chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật đối với các trường hợp trên thì cũng cần lưu ý phải thực hiện các công việc sau:
- Căn cứ điều khoản luật quy định tại Điều 428 BLDS 2015 và khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014.
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng có nghĩa vụ phải thông báo ngay cho bên kia biết trước về việc chấm dứt hợp đồng của mình trong khoảng thời gian ít nhất 30 ngày. Nếu các bên có thỏa thuận khác về việc này thì phải thực hiện theo thỏa thuận đó và bên đơn phương chấm dứt cũng sẽ phải bồi thường nếu vi phạm quy định về việc báo trước dẫn đến thiệt hại cho bên kia.
- Hợp đồng sẽ được chấm dứt thực hiện kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt từ bên đơn phương chấm dứt. Khi đó, các bên trong hợp đồng thuê không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ các thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại cũng như các thỏa thuận về giải quyết tranh chấp nếu có. Nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mà một trong các bên đã thực hiện nghĩa vụ thì có quyền yêu cầu bên còn lại phải thanh toán phần nghĩa vụ mà đã được thực hiện.
- Ngoài ra, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng sẽ được bồi thường thiệt hại nếu bên kia có hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng mà gây thiệt hại.
➤ Xem thêm: Những vấn đề cần lưu ý khi giao kết hợp đồng đặt cọc.
- Trên đây là một số thông tin về khi nào được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà? Các bên thuê nhà khi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê cần lưu ý một số trường hợp pháp luật quy định về điều kiện được đơn phương chấm dứt và thông báo kèm theo để việc chấm dứt hợp đồng được tiến hành theo đúng pháp luật. Để biết chi tiết thêm về hợp đồng thuê nhà ở, quý khách có thể liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ.
